VENTANA FISCAL

Aló....Promotores inmobiliarios

OPINIÓN.

Mientras la demanda por viviendas, locales comerciales y oficinas supere la oferta, y mientras la oferta sea cónsona con las necesidades de los compradores, los promotores de bienes raíces seguirán vestidos de fiesta. Esto se confirma por el paso firme que han mantenido los promotores responsables locales y la presencia cada vez mayor de promotores o inversionistas extranjeros, algunos de ellos simples aventureros.

Corría el 6 de mayo de 2010 cuando en la Presidencia de la República, ante la presencia del mismo presidente Ricardo Martinelli y del ministro de Economía y Finanzas de aquél entonces Alberto Vallarino, fue aceptada y aprobada una tarifa especial de impuesto para los promotores de bienes raíces, propuesta por influyentes promotores. Todos salieron conformes, felices y contentos.

Poco después, salió la Ley No. 33 de junio de 2010 que hizo oficial la tarifa especial del impuesto sobre la renta (ISR) con base en porcentajes que se aplican sobre el precio de venta, independientemente del monto de la utilidad o si hay pérdidas. Es un incentivo que termina siendo un impuesto sobre la renta presunta. (Véase el cuadro que acompaña a este artículo).

Pero el cuento no termina allí. Para tener derecho a dicha tarifa, existen condiciones que deberá cumplir el promotor que tiene la compraventa de bienes inmuebles como su giro ordinario de negocios. Veamos:

1) el proyecto deberá tener el permiso de construcción, emitido a partir del 1 de enero de 2011 (no aplica para proyectos con permiso fechado antes de dicha fecha);

2) está destinada solamente a la primera venta de viviendas y locales comerciales nuevos;

3) se aplica sobre el valor catastral o el precio de venta, el que sea mayor;

4) el terreno debe revalorizarse ante las autoridades catastrales dentro de los dos años anteriores a la venta;

5) el pago del ISR resultante de la tarifa especial debe realizarse antes del cierre de la escritura pública;

6) el notario está obligado a dejar constancia del pago en la misma escritura;

7) el promotor queda obligado a presentar anualmente la declaración jurada de rentas y pagar el impuesto Aviso de Operación, el Impuesto Complementario o el de Dividendos.

Debo advertir que la última condición no debe considerarse como nueva, legalmente hablando, aunque no haya sido practicada por muchos promotores que han gozado de una crónica falta de fiscalización.

Los promotores que no califican para la tarifa especial del ISR quedan sujetos a las normas generales del Código Fiscal y a pagar el impuesto sobre las utilidades netas con base en la tarifa de 25%, incluyendo el adelanto mensual del impuesto sobre la renta (AMIR) y las demás condiciones señaladas en el numeral 7. En cuanto al AMIR, vale recordar que se surte mediante la aplicación del 1% sobre los ingresos gravables mensuales y que debe pagarse en la misma forma mensual, pues de lo contrario tales promotores han de enfrentar las sanciones por las notorias diferencias entre los ingresos gravables mensuales sujetos al AMIR y los ingresos que sean anotados en la declaración jurada de rentas del mismo período fiscal.

No obstante, para estos casos hay estrategias legales interesantes que pueden y deben evaluarse. Consulte a su asesor de cabecera.

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