VENTANA FISCAL

Intereses preferenciales

OPINIÓN

“Muchas veces me he arrepentido de haber hablado, pero nunca de haber guardado silencio” .(Publio Siro)

El artículo del domingo pasado se lo dedicamos a los préstamos hipotecarios preferenciales, en ocasión a la Expo Vivienda 2012 de la Capac, y a los entusiastas compradores de viviendas.

Elevar el tope de los préstamos que califican para los intereses preferenciales de 80 mil dólares (Ley 29 de 2008) a 120 mil dólares (Proyecto 421) es una medida acertada que tiende a favorecer a muchos compradores y a eliminar la práctica de utilizar subterfugios en asocio con los promotores para disfrazar los excedentes del valor límite de la propiedad y así acceder a los préstamos con intereses preferenciales.

Sin pretender inventar el agua sucia, pues es de conocimiento general, cuando el precio de venta de una vivienda sobrepasa ligeramente el valor límite, esa diferencia generalmente se ha canalizado por otros medios para mantener el precio de venta dentro del límite que señala la ley para ofrecer el “derecho” a los intereses preferenciales a los compradores.

Es un punto de venta adicional y atractivo, pero también es defraudación fiscal. Una advertencia aún vigente que ofrecí a los promotores, asesores, vendedores, compradores y a las entidades financieras es la calificación de defraudación fiscal para quienes realicen o simulen actos jurídicos que impliquen para sí o para otro obtener los beneficios de los préstamos hipotecarios preferenciales, sin tener derecho a ello (La Prensa, 15 de junio de 2008).

Es más, las sanciones por defraudación fiscal se extienden a los cómplices y encubridores. Con el beneficio de los intereses preferenciales el gran ganador resulta ser el comprador, pues con los intereses blandos se reduce el costo del financiamiento y el valor de la mensualidad; en su contra, el prestatario no puede deducir los intereses que se causen en los préstamos preferenciales para los efectos del impuesto sobre la renta. Pero por ser personas de recursos medios, la no deducibilidad no tiene mayores efectos en la recaudación tributaria.

Por su parte, el beneficio para la institución financiera acreedora que entra en el programa de préstamos hipotecarios preferenciales, siempre que se hayan estructurado con arreglo a una tabla de amortización basada en un plazo no menor de 15 años, se limita al aumento de su cartera crediticia y a los ingresos que ellos generan.

Prueba de ello es lo que establece el artículo 12 de la Ley 3 de 1985 (actualizada) al exigir a las entidades participantes que incluyan como ingreso gravable del período correspondiente, el monto del tramo preferencial otorgado, base para la obtención del crédito fiscal. En conclusión, el incentivo está dirigido exclusivamente a los compradores.

Las dos normas que han elevado el valor tope de los préstamos (incluyendo el que proviene del Proyecto 421, pendiente de aprobación por parte del Ejecutivo) vienen acompañadas con el parágrafo transitorio del artículo 5 que señala que “Los préstamos hipotecarios preferenciales que se hayan otorgado previamente mantendrán los tramos preferenciales vigentes a la fecha en que fueron aprobados”.

Esto implica que los préstamos hipotecarios anteriores a la ley que resulte del Proyecto 421, con valor mayor de 80 mil dólares y hasta 120 mil dólares y que no fueron beneficiados con los intereses preferenciales, no podrán acogerse a los beneficios de los mismos. Triste realidad.

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