VENTANA FISCAL

Protección inmobiliaria

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OPINIÓN

La decisión más importante de toda persona o familia es la compra de su vivienda, sobre todo cuando es la primera. Ese techo es el que ha de resguardar el núcleo familiar ante los avatares de la vida. Por ello es necesario conocer los derechos y las obligaciones que son parte de esa vivienda.

La primera amenaza que enfrenta el comprador es el desconocimiento de sus derechos. Por ejemplo, tiene el derecho de verificar los defectos de construcción de la vivienda y que muchas veces no son detectadas oportunamente por el comprador.

Una primera inspección debe hacerse con conocimiento y para ello se recomienda contratar a personas idóneas que tengan conocimiento de la materia y que defiendan los derechos del comprador. Esta inspección debe hacerse antes de la firma de aceptación del bien inmueble y en presencia de un representante del vendedor.

Otro aspecto que debe conocer el comprador se refiere a los vicios de construcción, a los cuales debe responder el contratista constructor si los daños y perjuicios dieran lugar dentro del término de prescripción que señalan las normas respectivas.

Igual responsabilidad y por el mismo tiempo de 10 años tendrá el arquitecto que dirige la obra si los problemas de la construcción provienen del vicio del suelo o de la dirección del arquitecto.

Si las fallas o defectos de construcción fueran imputables al contratista, derivadas del incumplimiento de las condiciones del contrato, las acciones por indemnización corren hasta los 15 años.

La unión y satisfacción de las dos partes producirá una relación justa y duradera y será la mejor publicidad para el promotor.

Aunque los tiempos siguen mejorando nuestra cultura y podemos decir con seguridad que tenemos muchos promotores de excelente trayectoria comprobada, conviene recordar que en no pocas ocasiones el promotor-vendedor tiende a utilizar fórmulas no éticas para esconder su responsabilidad, utilizando para ello la disolución de la sociedad promotora cuando el proyecto se haya terminado de vender, olvidándose de que la garantía es una responsabilidad civil que se deriva de los vicios ocultos de la construcción de la cosa vendida, y recae sobre el vendedor salvo que el comprador, por razón de su oficio o profesión, deba reconocerlos fácilmente. Al margen de la garantía inmobiliaria, la fórmula parece abrir las puertas al promotor para escaparse también de sus obligaciones tributarias.

La segunda amenaza que tiene la propiedad corre por cuenta del mismo propietario, quien al comprar mediante una facilidad de crédito, adquiere también la obligación de cumplir fielmente las condiciones de su contrato hipotecario, pues por morosidad (incumplimiento) puede perder la propiedad. No hay espacio para el fraude de acreedores ni para el llanto.

Es decir, que las deudas se tienen que pagar.

Otra amenaza nace de las obligaciones tributarias porque, a pesar de los años de exoneración del impuesto de inmueble sobre las mejoras construidas, a partir del año 2010 toda propiedad inscrita en el régimen de propiedad horizontal (PH) está sujeta a pagar ese mismo impuesto en base a una tarifa especial sobre el valor del terreno por el tiempo que dure la exoneración de las mejoras. En estos casos no hay tramo exonerado y la tarifa se aplica a partir del primer dólar. Me imagino a los extranjeros que compraron una PH antes del 2010 pensando que no había impuesto alguno que pagar.

Siguiendo la filosofía docente que le hemos impreso a este artículo dominical, próximamente estaremos ofreciendo un seminario sobre todo lo que un comprador y un vendedor de bienes inmuebles deben saber, profundizando en el tema de los impuestos por vender y por tener una propiedad, y las garantías que favorecen al comprador sobre defectos de la obra.

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