Ventana Fiscal

Ventana Fiscal: La actividad de arrendamiento

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OPINIÓN

...es una actividad relativamente sencilla que permite obtener ingresos sin muchos esfuerzos y asegurar una independencia económica, sobre todo para los que son desplazados por el tiempo y por las nuevas generaciones.

Ya estamos en el período de las declaraciones juradas de renta y para evitar riesgos fiscales es preciso estar al día en todas sus disposiciones tributarias. Más aún cuando los avalúos inmobiliarios pueden afectar su rendimiento y alterar el flujo de caja.

En primer lugar está el impuesto de inmuebles... ese que grava a la misma propiedad inmobiliaria (no al propietario) de acuerdo al valor catastral registrado, sin importar el uso o usufructo de la misma; luego viene el ITBMS y finamente el impuesto sobre la renta (ISR).

Para evitar conflictos fiscales conviene tener presente ciertos aspectos:

1- el impuesto de inmuebles es anual pero se divide y paga en tres cuatrimestres de igual valor. Pasado el término de pago se incurre en intereses que no son deducibles para los efectos del ISR. Aunque el impuesto y sus respectivos intereses prescriben a los 10 años contados a partir del último día del año en que debió ser pagado, la acumulación puede pesar con el tiempo.

2 - Si el propietario es una persona jurídica deberá pagar la tasa única anual según sea su período de constitución. Los recargos y multas por morosidad son peligrosos y ninguna transacción se podrá hacer con la finca ante el Registro Público si la dueña no está al día con dicha contribución.

3 – el arrendador deberá cobrar el ITBMS a sus arrendatarios no residenciales cuando la suma de sus propios ingresos brutos (sin importar la cantidad de arrendatarios) supere los 36 mil dólares en el año o el promedio de 3 mil dólares al mes, y cuando el contrato de arrendamiento de bienes de exclusivo uso residencial no exceda de seis meses sin que importe el monto.

4- El ISR es otro impuesto al que tendrá que enfrentar el propietario según sea el monto anual de la ganancia neta, la cual se determina al restar de los ingresos, los gastos deducibles en esta actividad. Ampliemos:

4.1 – los ingresos corresponden a los cánones devengados o recibidos. En caso de declarar rentas por el sistema de recibido, no se podrán deducir las cuentas incobrables ni los gastos no cancelados en el período.

4.2 – también como ingresos se deberá considerar el valor que deba pagar el arrendatario por el uso de muebles, accesorios y otros servicios suministrados por el arrendador tales como agua, recolección de basura y similares.

43.3 - adicionalmente, como ingresos se debe considerar el valor de las mejoras introducidas por los arrendatarios en el período en que el arrendador tenga la disposición de tales mejoras, cuantificadas al valor comercial y siempre que constituyan un beneficio y en la parte que el arrendador no está obligado a indemnizar o reintegrar;

4.4 – los gastos deducibles deben responder al principio de que son necesarios para la producción de rentas o la conservación de su fuente.

4.5 – el gasto de depreciación no debe incluir el valor del terreno (situación que se da con frecuencia en las propiedades horizontales al no segregarse el valor de los dos componentes: terreno y mejoras).

4.6 – la depreciación sobre valores producto de avalúos o revaluaciones de bienes no es un gasto deducible para efectos fiscales, por no ser una inversión real del propietario.

4.7 – no es deducible el valor proporcional de los gastos del inmueble que se atribuya al espacio ocupado por el mismo propietario.

4.8 – son deducibles los gastos de administración cuando son realizados por terceras personas y debidamente documentados. En este caso el arrendador deberá contar con su Equipo Fiscal.

Ah... y no se olvide del impuesto complementario, que deberá pagar la sociedad, o del impuesto de dividendos cuando se distribuyan las utilidades o cuando los accionistas retiren fondos, característica común en empresas inmobiliarias familiares.

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