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VENTANA FISCAL

Los avalúos de oficio

OPINIÓN

El valor oficialmente registrado (valor catastral) de una inmensa mayoría de bienes inmuebles de la República de Panamá está desfasado. Por diversos motivos.

El valor catastral, base del impuesto de inmuebles, dista mucho del

valor real de las propiedades inmobiliarias, lo que ha obligado a las autoridades del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) a ordenar avalúos parciales para ciertas áreas de reconocido valor comercial, de acuerdo con lo que le autoriza el Código Fiscal.

Estos avalúos de oficio están dirigidos a los terrenos y mejoras construidas

(declaradas o no) de los sectores que han resultado beneficiados por obras

públicas o privadas que, a juicio de la Autoridad Nacional de Administración de Tierras (Anati), ex Dirección de Catastro y Bienes Patrimoniales del MEF, han aumentado en forma relevante el valor del mercado de los bienes comprendidos dentro de tales sectores “de tal modo que se evidencie un aumento en la capacidad contributiva relacionada con esos bienes a propósito del Impuesto de Inmuebles” (al decir del artículo 768 del Código Fiscal).

Hago un paréntesis para señalar que el impuesto de inmuebles tiene

características sociales bien marcadas, a tal punto que el mismo Código Fiscal contempla la exoneración de toda propiedad con valor catastral de hasta 30 mil dólares, y la posibilidad de excluir áreas específicas de los avalúos, mediante

resolución motivada, con el fin de no afectar a los sectores socialmente

vulnerables debido a la condición económica de sus residentes.

Los avalúos así ordenados por el MEF están cumpliendo ese primer capítulo de actualización de los valores catastrales mediante contrato con empresas privadas dedicadas al negocio de avalúos. Ya concluyeron los de Paitilla, Marbella, Punta Pacifica y Costa del Este, están por terminar los de Obarrio, Bella Vista, El Cangrejo y El Carmen, y han empezado los de Chame, Coronado, Punta Barco, Vistamar, hasta Buenaventura, todo el lado sur de la carretera Interamericana.

Sin dudas, el capítulo final será que muchos bienes inmuebles pagarán un impuesto que antes no pagaban y que a otros les aumentará su obligación

tributaria; como consecuencia, las protestas y reclamos vendrán, no tanto porque se consideren injustificados sino por el rechazo natural a los impuestos.

Aun así es justo reconocer que los valores de los avalúos ordenados por

el MEF se basan en valores conservadores, todavía por debajo del valor

comercial de los mismos, lo que pudiera echar por tierra cualquier reclamo.

Advierto que no habrá lugar a la suspensión temporal de los efectos de la

resolución que decreta el nuevo valor, dentro de las acciones que los afectados

interpongan ante la Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia.

Los avalúos de esta historia ofrecen a la propiedad así avaluada el derecho de que su impuesto de inmuebles sea calculado con base en la Tarifa Progresiva Combinada Alternativa (TPCA), esa que se detiene en 1%, a partir de la fecha en que se realice el avalúo, según reza la norma, que en la práctica será a partir de que quede ejecutoriada la resolución sobre el nuevo valor catastral, siempre que la propiedad se encuentre al día en su impuesto. En caso de no

estarlo, la tarifa alternativa se aplicará cuando no exista morosidad.

Otro beneficio de los comentados avalúos de oficio ordenados por el MEF

consiste en que el propietario-vendedor podrá tomar el nuevo valor catastral producto del avalúo como costo básico al momento de la transferencia o venta de la finca, a partir de la fecha de aceptación del avalúo por parte del mismo MEF.

Este beneficio otorga al vendedor la posibilidad de recuperar todo o parte

del ISR que ha de pagar antes del cierre de la escritura pública de venta, y que consiste en un adelanto obligatorio basado en el 3% sobre el precio de venta o sobre el valor catastral, el mayor de los dos.

El epílogo del cuento está condicionado a los efectos de los avalúos según la situación de cada propiedad en cuanto al valor actual registrado versus el nuevo valor, a las mejoras construidas y no declaradas, y a la exoneración del impuesto de inmuebles que puedan tener las mejoras declaradas. Conocer o consultar es la mejor práctica.

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