VENTANA FISCAL

Lo bueno y lo malo de los avalúos

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OPINIÓN

Los avalúos inmobiliarios, ese instrumento de moda que sirve para actualizar los valores catastrales de los bienes inmuebles una vez sean aprobados por el Ministerio de Economía y Finanzas, siguen siendo la varita mágica que otorga derechos interesantes:

1) para el propietario, crea un nuevo costo básico fiscal que reemplaza al valor de adquisición y al valor en libros (valor depreciado) de los bienes inmuebles que se pretendan transferir y que permite solicitar la devolución del excedente entre el 3% pagado y el 10% sobre la utilidad;

2) elimina las multas por declaraciones tardías establecidas en el parágrafo 1-A del artículo 766-A del Código Fiscal al inscribirse las mejoras no declaradas por medio de la resolución del avalúo;

3) para la finca, establece el derecho a que el impuesto de inmuebles le sea calculado basado en la tarifa progresiva combinada alternativa (TPCA), la que no pasa de 1%, en lugar de la tarifa normal que llega al 2.10%. Los anteriores beneficios que ofrecen los avalúos están sujetos a sus respectivas condiciones, y aunque no siempre favorecen al contribuyente, son dignas de considerar mediante un estudio previo, considerando que sus impactos no son iguales en todos los casos.

Un ejemplo de ello es que en las fincas donde el valor catastral registrado antes de los avalúos sea relativamente alto, es muy probable que el efecto final sea a favor de la propiedad al disminuirse el impuesto, aunque parezca cosa de Ripley´s. Haga la prueba con una finca cuyo valor catastral es de 500 mil y el avalúo le duplica dicho valor, y verá los resultados.

El aspecto negativo de los avalúos sigue siendo el aumento del valor catastral, base impositiva para el cálculo del impuesto de inmuebles. El efecto final está relacionado a varios factores. Veamos:

a) si la finca tiene un valor catastral menor a 30 mil dólares, que no está causando el impuesto de inmuebles, es muy probable que la actualización del valor catastral promueva el gravamen irremediablemente;

b) dependiendo del valor catastral registrado, si el nuevo valor de la propiedad que se origina en los avalúos produce un aumento sustancial, aun con el derecho a la tarifa alternativa se causará un aumento en el impuesto de inmuebles, teniendo en cuenta ciertas excepciones;

c) lo peor está relacionado con la política de desvirtuar el derecho a la exoneración del impuesto de inmuebles de las mejoras declaradas, al pretender gravarse el valor adicional que surge con los avalúos. Si la intención de los avalúos se limita a establecer el valor actualizado del terreno y de las mejoras inscritas y no están diseñados para incorporar nuevas mejoras, salvo en los casos en que no estuviesen declaradas o inscritas, entonces las mejoras exoneradas deben mantener tal derecho aunque el valor inscrito varíe con los mencionados avalúos, ya sean privados o de oficio.

Para sustentar lo señalado en el literal anterior, hemos de valernos del parágrafo 1 del artículo 764 del Código Fiscal que dice en términos generales que “Las mejoras sobre inmuebles que se construyan a partir de la vigencia de la presente ley y estén debidamente inscritas en el Registro Público, gozarán de la exoneración del Impuesto de Inmuebles por el término que señalen las respectivas normas legales aplicables a cada caso, sin que se requiera formal petición ante la Administración Tributaria”.

En conclusión, no se trata del valor de las mejoras, sino de que estén debidamente inscritas.

Pretender cobrar el impuesto de inmuebles sobre un valor agregado producto de la actualización del valor de una propiedad es injusto e ilegal.

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