El déficit habitacional es un concepto que puede generar confusión entre empresarios, políticos y tomadores de decisiones. Pese a lo que se cree habitualmente, no nos indica el número de viviendas que se van a vender en un año, ni tampoco nos señala los próximos consumidores de vivienda. En otras palabras, el déficit no es igual a la demanda de vivienda. ¿Qué es entonces?
El déficit habitacional es un indicador con un matiz más social, dado que reúne las deficiencias de vivienda de la población cuyo origen radica en diversas problemáticas. Entre ellas, el hacinamiento, viviendas con materiales deficientes (con paredes de zinc o piso de barro, por ejemplo), residencias que se encuentran en lugares inapropiados para vivir y viviendas que no cuentan con acceso a los servicios básicos de agua potable, saneamiento y electricidad.
En ese sentido, el propósito del concepto del déficit es más bien cuantificar las viviendas o soluciones habitacionales necesarias para atender a ese grupo de la población. Esas soluciones pueden ir desde la mejora o reparación de una de las partes de la vivienda (déficit cualitativo); garantizar el suministro al agua potable, saneamiento y electricidad (déficit de servicios); a la construcción de una vivienda nueva (déficit cuantitativo). Hay que destacar que esta definición no es nueva. Al contrario, es la más aceptada a nivel internacional y parte de la que establecieron el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) y el Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (INEC) en un estudio de hace más de una década.
Según cálculos propios a partir de un estudio del BID (Condiciones habitacionales y déficit de vivienda en la década de la construcción de Panamá, Astudillo y Garcimartín, 2021), en 2022 el déficit cuantitativo era de 126,313 hogares que necesitaban viviendas nuevas, el cualitativo era de 25,221 viviendas que precisaban mejoras en sus materiales y el de servicios era de 236,369 viviendas que requerían el acceso de al menos uno de los servicios básicos.
En total, el 30.6% de los hogares del país contaba con deficiencias en su vivienda, 1.7 puntos porcentuales o 51,712 hogares más que en 2019 según el estudio del BID, rompiendo la tendencia descendente que había tenido el déficit desde 2007.
Por otro lado, vale señalar que no hay grandes distinciones entre áreas geográficas: el 47% de dichos hogares se encontraban en zonas urbanas.
Atender este segmento de la población no sólo mejoraría notablemente su calidad de vida, sino que también representaría un progreso considerable en materia de salud pública y de prevención de desastres ambientales. En particular porque, por un lado, el hacinamiento y la ausencia de agua potable o saneamiento adecuado aumenta la transmisión de enfermedades contagiosas y parasitarias en el hogar.
De igual modo, una ubicación inapropiada y la deficiencia en los materiales de construcción aumenta la probabilidad de que las viviendas sean afectadas por fenómenos climáticos.
Debo insistir en que es fundamental no confundir el déficit con la demanda de vivienda. El motivo es que el déficit habitacional considera un grupo de población que por su condición socioeconómica no necesariamente tiene los recursos para adquirir una vivienda en el mercado.
De hecho, en el estudio del BID ya citado se calculó que, previo a la pandemia, en el 74.8% de los hogares en déficit el jefe o jefa del hogar en Panamá no tenía un empleo formal.
Además, el déficit habitacional no considera la demanda de la población que habita actualmente en una vivienda adecuada, pero que tendría el interés en adquirir una nueva.
Por ejemplo, los jóvenes que quieren emanciparse, los hogares que desean una vivienda más grande porque su familia se está expandiendo o los que simplemente desean tener una segunda vivienda de playa o de recreación.
Comprender el déficit habitacional permitirá reenfocar la política de vivienda hacia las necesidades críticas de la población. En concreto, es importante continuar fortaleciendo el Fondo Solidario de Vivienda, puesto que entre las medidas de apoyo directo e indirecto (como la ley de interés preferencial o las deducciones fiscales a préstamos hipotecarios y sociedades de inversión inmobiliaria), es una de las más orientadas a garantizar una vivienda en las mejores condiciones a la población de menores ingresos.
Por ello, es fundamental garantizar los recursos para dicho fondo, especialmente cuando la demanda por las viviendas que atiende se ha incrementado en los últimos años. Asimismo, para evitar que el subsidio esté vinculado a la dinámica alcista de los precios del mercado se debe evaluar la eliminación del umbral de precio de la vivienda a adquirir y, en contrapartida, reducir el monto del ingreso familiar máximo aplicable, buscando que tenga un impacto neutral en el presupuesto.
Dado que el Fondo Solidario de Vivienda solo atiende a la población con la capacidad de adquirir un crédito bancario, se debe complementar con iniciativas que le faciliten el acceso a la vivienda a los trabajadores informales.
Algunas opciones ya se han implementado en el pasado, como los proyectos de vivienda estatal de Renovación Urbana de Curundú o de Altos del Lago en Colón. Pero hay que ir más allá y evaluar algunas medidas con mayor continuidad que se han ejecutado en otros países: los préstamos con garantía pública, los incentivos a la construcción de viviendas de alquiler de bajo costo en las áreas más céntricas y los mecanismos de alianzas público-privadas (como fideicomisos o préstamos de uso) en los que el Estado provea servicios básicos, suelo o estructuras para que los privados construyan o las rehabiliten para la venta o alquiler de vivienda.
Estas, por su puesto, deben ser complementadas con políticas de ordenamiento y planificación territorial, particularmente en el actual contexto de altos precios del suelo.
De igual manera, se debe reforzar la coordinación entre el Miviot, la empresa privada y las entidades que brindan servicios públicos (como el IDAAN, por ejemplo) con el fin de garantizar el acceso a los servicios básicos a las nuevas viviendas y a las ya existentes, especialmente en las áreas rurales.
Adicional a lo anterior, es evidente que es imperativo lograr que los trabajadores tengan acceso a un empleo formal y aumenten sus ingresos.
Por suerte, reducir el déficit también puede ser una oportunidad para impulsar la actividad económica. De hecho, la construcción de vivienda es una actividad con un alto impacto multiplicador dados sus vínculos con el resto de la economía a través de las compras que realizan las empresas del sector a proveedores productores locales e importadores.
Este año se presenta un escenario económico más desafiante por el impacto que tendrá la subida de las tasas
