La Ley 93 de 1973, que creó al entonces Ministerio de Vivienda, estableció en Panamá un régimen tutelado de los contratos de arrendamiento con fines habitacionales.
Bajo este régimen, los arrendatarios consignaban, al momento de firmar el contrato de arrendamiento, un depósito de garantía equivalente a un mes del alquiler, que debía ser custodiado por la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda.
A lo largo de los 50 años de la Ley 93, decenas de miles de depósitos de garantía fueron consignados, pero no fueron reclamados por las partes de dicho contrato. Según la Ley 93, el depósito de garantía podía ser reclamado de forma íntegra por el arrendatario cuando terminaba el contrato, o de forma total o parcial por el arrendador para cubrir daños sufridos o el incumplimiento del arrendatario.
Sorprendentemente, se calcula que hay un monto de hasta 20 millones de dólares en depósitos de garantía que tienen más de 20 años de haber sido consignados, por lo que el Estado está interesado en “desafectarlos”, es decir, convertir esos depósitos privados en fondos públicos.
El actual Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) ha ensayado una respuesta a esta situación mediante los decretos ejecutivos número 21 de 10 de mayo de 2023 y número 24 de 8 de junio de 2023, este último que “modifica el artículo 2 del Decreto Ejecutivo 21 de 10 de mayo de 2023, que establece el procedimiento para la desafectación de fondos correspondientes a los depósitos de arrendamientos consignados en el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, que no hayan sido reclamados con una antigüedad superior a veinte años”.
El mecanismo
De acuerdo con el Decreto Ejecutivo 24, el Miviot publicará en la Gaceta Oficial y en su página web los datos de todas las personas que consignaron depósitos de garantía, con una antigüedad mayor de 20 años y que no los han reclamado. A continuación, el ministerio publicará tres veces, en diarios de circulación nacional, los datos de la Gaceta Oficial y el enlace de la página de la entidad, para que los interesados puedan verificar la información y reclamar la devolución de esos fondos hasta un mes después de la última publicación del anuncio en los diarios.
Lo anterior es lo correcto en esta materia. Sin embargo, el Decreto Ejecutivo 21 establece en su artículo 3 que una vez se haya cumplido con el término del mes calendario para reclamar los depósitos de garantía, el Miviot emitirá una resolución por la cual se desafectarían los fondos no reclamados, los cuales pasarían a ser parte de los ingresos disponibles de dicho ministerio para sus programas de vivienda.
Este proceso de desafectación de bienes privados no reclamados por vía de una resolución ministerial es ilegal. Fue la Ley 93 de 1973 la que estableció la obligación de los arrendatarios de consignar estos depósitos y esta ley estableció el derecho de esos mismos arrendatarios o de los arrendadores, cuando hubiese fundamento, de reclamar esos depósitos. Solo un documento jurídico de igual jerarquía, es decir, una ley aprobada por la Asamblea Nacional, puede extinguir ese derecho y asignar esos fondos al Miviot.
Lo que propone el Decreto Ejecutivo 21 sería equivalente a que el Órgano Judicial decidiera por vía de una resolución administrativa quedarse con todas las fianzas consignadas ante los juzgados civiles, penales y de cualquier otra naturaleza de dicho poder público. Esto no lo puede hacer el Órgano Judicial por su propia decisión ni tampoco es potestativo del Miviot. Lo que cabe es aprobar una ley que establezca esta desafectación y asigne estos fondos a los propósitos perseguidos por el Miviot.
