OPINIÓN.
El impuesto sobre la renta (ISR) en el negocio de compraventa de bienes inmuebles se calcula en tan diversas formas, que tienden a confundir a administradores y administrados del espectro fiscal, creando oportunidades para consultores y asesores fiscales.
La mayor confusión es el concepto de giro ordinario de negocios (GON), que no está contemplado en las disposiciones legales. Para identificar el GON hay que recurrir al decreto reglamentario del ISR, específicamente al artículo 94-A del Decreto Ejecutivo 170 de 1993, que antes de su última modificación definía el concepto de giro ordinario de negocios (GON) según los ingresos por la compraventa de viviendas y locales nuevos, siempre que representaran no menos del 51% de los ingresos totales, creando problemas en su aplicación, pues esto solamente puede definirse al terminar el período. No antes.
Visto el problema, se modificó la definición del GON como la “compraventa habitual de terrenos o lotes, viviendas y locales comerciales nuevos o no”. Hasta aquí, la letra no se presta a mayores confusiones, aunque todo apunta a que se refiere a los promotores o desarrollistas de bienes raíces por su condición de habitualidad.
La vigente redacción de la norma en cuestión señala a continuación de lo citado que “se tomará como referencia, que el contribuyente haya vendido más de diez (10) bienes inmuebles; ya sea en el año precedente o durante el año declarado”. Esto es, precisamente, lo que ha generado conflictos en la aplicación de la norma, pues los funcionarios de la DGI a cargo de la aprobación de los formularios de compraventa exigen al contribuyente el pago del ISR con base en las disposiciones aplicables a quienes no tienen el GON, mientras no hayan realizado la cantidad de 10 ventas. Solamente después de alcanzar tal cantidad otorgan el derecho de aplicar a la tarifa especial del literal a) del artículo 701 del Código Fiscal, tarifa sobre la cual he de guardar mi personal opinión.
Despejemos un poco la niebla. Si un contribuyente (promotor en este caso) no tiene ninguna otra actividad o ingresos, salvo la compraventa de bienes inmuebles como su giro ordinario de negocios, es un contrasentido que no se le acepte tal calificación por el solo hecho de vender menos de 10 propiedades en el año o año precedente, tal como suele suceder con los proyectos que empiezan a inscribir sus escrituras a finales del período. Y sobre todo, cuando las 10 ventas son solamente a manera de referencia, según el texto de la norma.
La consecuencia de exigir el pago de 3% sobre el valor de venta elimina el derecho del contribuyente de pagar el ISR, con la tarifa especial establecida en el literal a) del artículo 701 (.05%, 1.5% y 2.5% sobre el valor de venta de los inmuebles que califiquen como habitación o residencia, así como el 4.5% sobre los locales comerciales), perjudicando a unos y beneficiando a otros según sea la tarifa que en derecho les corresponde. En una pierde el fisco y en otra gana, y en el sector privado los promotores de viviendas son afectados en forma negativa, mientras que los que desarrollen proyectos comerciales reciben el beneficio de pagar menos ISR sobre las primeras 10 ventas.
Mucho más sentido tiene que se permita o exija al contribuyente una declaración jurada sobre su condición de promotor y que declare que reúne los requisitos para calificar su actividad como GON, teniendo derecho a la tarifa especial para pagar el ISR sobre el valor de venta, sin importar la utilidad. Este sí es un verdadero contrasentido: pagar ISR sobre la venta y no sobre la utilidad.
