La responsabilidad de los constructores ha existido desde tiempos muy antiguos en la historia del hombre. En Roma la garantía legal por defectos de construcción era de 15 años a partir de la fecha de terminación de la obra.
En la mayoría de las legislaciones la normativa contenida en el Código Civil nos remite a una garantía de 10 años. Así tenemos que lo contempla en Código Civil de Colombia artículo 2060; en Argentina, el antiguo Código Civil en el artículo 1646 y actualmente en el artículo 1275; en Panamá en el artículo 1343.
La razón por la cual el plazo es tan largo, es que en materia de construcción los daños o la ruina no aparecen de inmediato. Se hacen visibles o afectan a los propietarios muchos años después. La misma naturaleza de la construcción no permite que los defectos o vicios se manifiesten de inmediato.
En la responsabilidad del constructor hay que distinguir tres períodos muy distintos: Así tenemos que el primer período es la garantía del vendedor; el segundo período es el de los vicios ocultos y el tercero corresponde a la ruina de la construcción. Necesariamente no tienen que ir en ese orden. Puede darse por separado a varios de ellos a la vez.
Los vicios ocultos tienen como requisito los siguientes: que están presentes al momento de adquirir la propiedad, pero están ocultos, o sea que son ignorados por el comprador; que la hagan impropia para el uso a que se le destine o disminuyan de tal modo este uso que haberlo conocido el comprador no lo habría adquirido o habría dado menos precio por ella (acción quanti minoris).
La acción para demandar se extingue al cabo de un año contado desde la entrega de la cosa vendida. A estos efectos hay que tener presente que para que pueda ejercerse la acción quanti minoris o pedir la devolución de lo pagado, primero “es indispensable que se demuestre la responsabilidad de saneamiento respecto de los vicios ocultos del bien vendido”(CSJ de Panamá, sentencia del 9 de marzo del 2009.
El tercer período se refiere a la ruina de la construcción. El Tercer Tribunal Superior de Justicia ha manifestado que: “Ahora bien, no deben confundirse los conceptos de vicios ocultos y vicios ruinógenos de la construcción, ya que si bien el concepto de vicios ocultos puede ser aplicado a los bienes inmuebles(...) el régimen de los vicios de construcción en el Código Civil está previsto en el articulo 1343 . En esta última norma, se hace referencia a los vicios ruinosos, los cuales a diferencia de los vicios ocultos no pueden ser saneados, los cuales afectan la estructura de la edificación, lo que entraña el riesgo de caída, derrumbamiento o destrucción de la construcción, comprometiendo la seguridad de sus habitantes”.
Hay diferencias conceptuales entre vicios ocultos y vicios ruinogénos y que ciertos vicios ocultos pueden derivar en aquellos últimos dependiendo de la magnitud del defecto o del vicio oculto.
Para la jurisprudencia española y también la francesa, el concepto de ruina como sinónimo de destrucción, como la caída total o parcial de la construcción ha pasado a ser interpretado como “ruina funcional”. Cita el Prof. Barsallo la sentencia del Tribunal Supremo de España del 20 de diciembre de 1985 y del 8 de junio de 1987, que señala que “el término ruina no debe quedar reducido al supuesto de derrumbamiento total o parcial de la obra (ruina física), sino que hay que extenderlo y ampliarlo a aquellos defectos de construcción que, por exceder de las imperfecciones corrientes, vienen a significar unos defectos que configuran el concepto de ruina funcional”.
El concepto de ruina ha evolucionado para entenderse que tiene lugar cuando el inmueble es inútil para la finalidad que le es propia, impide la utilización normal del inmueble o su aprovechamiento según su destino. Puede incidir sobre todo el inmueble o sobre una parte de él.
Si bien es cierto que el desarrollo de este tema es extenso, lo importante es que en propiedad horizontal estas acciones son legalmente posible para reclamar por los defectos de construcción, tanto en lo que se refiere a las áreas comunes como a las privadas.
Las posturas de la doctrina y la jurisprudencia de los tribunales panameños nos lleva a concluir que la ruina comprende tanto la destrucción total o la destrucción parcial, como la amenaza de ruina.
Por lo tanto, la ruina puede ser total o parcial y sobre ellas debe responder el promotor. Es importante señalar que no se requiere de un pronunciamiento previo de ninguna autoridad para exigir la garantía legal. En el proceso se determinará la responsabilidad del promotor según las pruebas periciales que se aporten.