Los efectos fiscales de los arrendamientos comienzan en el artículo 696 del Código Fiscal, cuando nos dice que la renta bruta es el total de los ingresos en dinero, en especie o en valores, incluyendo dentro de ellos los alquileres o arrendamientos de toda índole.
Al margen del aspecto fiscal, la Ley 93 de octubre de 1973 estableció las medidas regulatorias sobre los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles particulares para uso residencial, comercial, profesional, docente o industrial, incluyendo el arrendamiento de cuartos y apartamentos amueblados.
Quedaron excluidos de la ley los contratos sobre bienes que se arriendan por día, tales como hoteles, moteles, casas de hospedaje y pensiones autorizadas, los bienes habitacionales de los centros de verano arrendados por temporada, siempre que el término no sea superior a 6 meses (incluyendo las prórrogas) y los bienes de uso agropecuario.
También quedaron fuera de las normas y demás disposiciones que contiene la Ley 93/1973 los contratos de arrendamiento en donde aparezca el Estado y/o los municipios como parte de los mismos.
Advierte la ley de que todo contrato de arrendamiento o subarrendamiento deberá hacerse por escrito, utilizando para ello los formularios que se obtienen en la Dirección General de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot), quedando el arrendador o subarrendador en la obligación de entregar una copia del contrato dentro de los 5 días hábiles siguientes a su firma.
Los contratos de arrendamiento, y la prórroga en caso de darse, de bienes inmuebles destinados a la habitación del arrendatario, tendrán un término mínimo de 3 años obligatorios para el arrendador y renunciables para el arrendatario en cualquier tiempo.
En los contratos para uso diferente al habitacional el término de duración y el de su prórroga son obligatorios para las dos partes.
Además, de acuerdo con la misma ley en comento, “el canon de arrendamiento se pagará por mes vencido”, quedando a opción del arrendatario pagarlo por anticipado si así obtuviera un descuento no menor de 10% del canon acordado.
Los contratos no podrán contener la obligación del pago anticipado ni de pagar suma adicional al cánon de arrendamiento ni la renuncia de los derechos que señala la ley.
Para proteger los derechos del arrendatario la ley contempla la nulidad de toda cláusula que implique renuncia, disminución, adulteración o dejación de sus derechos.
Las sanciones establecidas en la Ley 93/1973 son de dos clases:
1. Las infracciones a la ley, en términos generales y con excepción de las faltas que tengan una sanción diferente, hacen mérito para sancionar a los arrendadores con una multa de 10 a 100 dólares o penas de arresto de 30 a 90 días, o ambas según el artículo 65.
La venialidad de ellas es lo que permite que el público haga caso omiso y corra el riesgo o se ría de ellas.
2. Los arrendadores que no entreguen al Miviot los depósitos recibidos de los arrendatarios “serán sancionados con multa equivalente a diez (10) veces el valor de la cantidad retenida” (artículo 68).
Años después, en 1995, el Decreto Ejecutivo 7 excluyó del alcance de la Ley 93/1973 los contratos de arrendamiento: a) de habitaciones amuebladas dedicadas a esta actividad en forma permanente u ocasional, b) de bienes desocupados y destinados para habitación celebrados a partir de 1995, y c) de bienes particulares para establecimientos comerciales, uso profesional, industrial o docente. Las normas del DE-7 solamente hacen alusión a los contratos de arrendamiento dejando fuera de la exclusión los contratos de subarrendamiento.
Volviendo al aspecto fiscal, conviene no olvidar que el arrendamiento y subarrendamiento son actividades gravables sujetas a las normas de facturación obligatoria mensual, ya sea por medios normales o por equipos fiscales, de acuerdo con la ocupación (no con el cobro del canon de arrendamiento), a las normas del impuesto sobre la renta y a las del impuesto de transferencia de bienes corporales muebles y a los servicios. Ah… todo ello sin importar que el arrendatario deduzca al alquiler, como en los casos de bienes de uso residencial.
Cápsula fiscal