El impuesto de transferencia de bienes inmuebles (ITBI) es uno de los impuestos nacionales, según lo establece el artículo 683 del Código Fiscal. Este impuesto se encuentra regulado en la Ley 106/1974. La más reciente reforma a esta ley fue la incorporada por la Ley 255 de 17/11/2021.
La tasa del ITBI es del 2% y se genera en el momento de realizar una transferencia de un bien inmueble, la cual puede ser por medio de contratos de compraventa, permuta, dación en pago, donación, pago o mediante cualquiera otra convención que sirva para transferir el dominio de bienes inmuebles.
La base imponible sobre la cual se aplicará la tasa del 2% será el valor que resulte mayor entre el valor pactado en la escritura de transferencia, o el valor catastral que tuviere el inmueble en la fecha en que lo haya adquirido el transmitente, más el valor de las mejoras efectuadas sobre dicho bien, más una suma equivalente al 5% del referido valor catastral del terreno y al de sus mejoras por cada año calendario completo que haya transcurrido entre la fecha de adquisición y la de la transferencia del bien, y en el caso de las mejoras entre la fecha de su incorporación o inscripción en el Registro Público y el de la enajenación.
El contribuyente de este impuesto es la persona que transfiere el inmueble, quien deberá cancelar su importe al Fisco antes de poder llevar a cabo la enajenación. Para ello, en las escrituras públicas respectivas deberá hacerse constar el pago del impuesto y los datos de la declaración jurada correspondiente. Sin este dato, el notario no podrá dar fe pública del respectivo contrato y el jefe del Registro Público suspenderá la inscripción de la transferencia.
Cualquier declaración falsa sobre el valor real de la transferencia se considerará como defraudación fiscal, tanto para el vendedor como para el comprador y acarrea sanciones.
El ITBI debe ser cancelado por el vendedor y es nula su transferencia al comprador por virtud de acuerdo privado.
El ITBI no se causará cuando se trate de expropiaciones, compras y ventas que haga el Estado, tampoco en las transferencias a título de donaciones, siempre que se traten de: i) transferencias a favor del Estado, de sus instituciones autónomas, de los Municipios y de las Asociaciones de Municipios; y ii) transferencias entre parientes dentro del primer grado de consanguinidad y los cónyugues.
La Ley 255/2021 modificó el artículo 4 de la Ley 106/1974 y se estableció que está exenta del ITBI la primera operación de traspaso de viviendas nuevas, siempre que se trate de la primera operación de compraventa y que esta ocurra dentro de los cinco años posteriores al permiso de ocupación; sobre las viviendas cuyo: i) permiso de construcción se haya expedido dentro del periodo comprendido del 1/7/2016 al 1/7/2022, o ii) con permiso de ocupación que se haya expedido antes del 1/7/2023.
Recordemos que se excluyen de esta exención del ITBI a los locales comerciales nuevos.
Cápsula fiscal
El ITBI pagado por el enajenante podrá ser deducible únicamente del impuesto sobre la renta causado (ISR) por la enajenación del bien inmueble objeto de la transferencia, determinado de acuerdo con el procedimiento establecido en el literal a) del artículo 701 del CF, y hasta la concurrencia del monto del impuesto, únicamente en los casos que el contribuyente no opte por pagar el ISR con base en la tasa fija definitiva del 10% a que se refiere el literal a) del artículo 701 del CF. Este texto similar fue eliminado del artículo 92 del DE 170/1993, al ser reformado por el DE 98/2010.
El autor es abogado especializado en materia tributaria.
