La aplicación de la ley de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, mejor conocida como “leasing inmobiliario”, ayudaría a dinamizar el sector de la construcción, porque permitirá salir del inventario existente para iniciar nuevas construcciones.

Así coinciden la mayoría de los gremios vinculados a la construcción y al sector de viviendas, luego de la aprobación en tercer debate del proyecto de ley 476 en la Asamblea Nacional, que regula el arrendamiento financiero de bienes inmuebles y que dicta otras disposiciones.

Con este proyecto de ley, el inquilino de un apartamento o casa alquilado puede optar a comprarlo, previo contrato entre las partes.

La oferta de casas y apartamentos actualmente en el mercado supera las 20 mil unidades, según el inventario más reciente que se hizo para la feria virtual Capac Expo Hábitat 2020, que se desarrolló entre el 15 y 26 de octubre pasado.

En ese momento se identificaron 24,000 unidades inmobiliarias de casas y apartamentos en construcción o ya terminadas como parte del inventario, que podrían aplicar para el “leasing inmobiliario”, explicó Demetrio Arosemena, quien coordinó el evento ferial.

“Ese número de 24 mil unidades está en el área Este, que incluye Pacora y Chepo, y Oeste, que comprende Arraiján y La Chorrera, además de Panamá Norte y la ciudad capital, sin incluir las playas”, detalló Arosemena. En esta estadística no se consideran los locales de oficinas, que también aplican para el “leasing”.

Se preveía que en la feria, que contó con visitantes locales e internacionales, se venderían unas mil unidades de viviendas, pero es posible que ese número se haya superado, indicó Arosemena. Los bancos que participaron aún están depurando las aplicaciones que se presentaron para conocer la cifra final.

“Según un estudio que hizo la Superintendencia de Bancos de Panamá, hace aproximadamente dos años, esta ley estaba enfocada a poder sufragar por lo menos el 2% del inventario, como mínimo, es decir, unas 2 mil 400 viviendas, que es un número importante”, agregó Arosemena. Por otro lado, cerca del 30% de las personas que aplican a crédito hipotecario en ferias no califica, ya sea por salario o permanencia laboral, pero ahora sí podrían optar al “leasing inmobiliario”.

La propuesta

La iniciativa legislativa contiene 55 artículos y fue presentada ante el pleno de la Asamblea Nacional por el ministro de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Rogelio Paredes, el pasado 21 de octubre, aunque las bases de este proyecto se comenzaron a gestar en los gremios del sector de la construcción. El trámite legislativo se cumplió en menos de una semana y siete días después fue aprobado en tercer debate, sin cambios en el texto original del proyecto.

Paredes dijo que esta ley busca “ayudar a las personas a obtener crédito por unos años y de manera transitoria, para que posteriormente migren a una hipoteca y tengan oportunidades”.

Como parte de la discusión en primer debate, la Comisión de Infraestructura Pública y Asuntos del Canal de la Asamblea invitó a representantes de distintos gremios y organizaciones para conocer el contenido y escuchar opiniones. Asistieron la Asociación Bancaria, la Superintendencia de Bancos, la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces, la Cámara Panameña de la Construcción, la Cámara de Comercio, Industrias y Agricultura de Panamá y el Consejo Nacional de Vivienda (Convivienda), entre otros.

“Los gremios del sector construcción hemos estado proponiendo esta ley desde hace más de tres años”, recordó Elisa Suárez, directora ejecutiva de Convivienda y presidenta de la Asociación Panameña de Ejecutivos de Empresa (Apede).

Añadió que el proyecto de ley es positivo, porque ya se sabía desde hace años que uno de los inconvenientes de las personas era tener el abono inicial para comprar una casa.

Algunos de los interesados en comprar una vivienda calificaban para el préstamo hipotecario, pero no tenían el abono inicial que generalmente solicitan los bancos.

“Con la opción de ‘leasing inmobiliario’, esta ley llena un vacío y se convierte en una oportunidad para los matrimonios jóvenes y la clase profesional que por su condición de que comienzan, no tienen el ahorro inicial para adquirir la vivienda”, confirmó la empresaria.

La legislación se convertirá en un dinamizador de la economía, porque empujará el desarrollo de nuevos proyectos de construcción que generarían más empleos.

“Mientras haya inventario no se va a invertir en proyectos nuevos. Por lo tanto, es importante que haya rotación de ese inventario porque cuando se inicia un proyecto nuevo se contrata personal nuevo, que es lo que mueve la economía”, agregó Suárez.

Reglamentación

Tras su aprobación en la Asamblea, el proyecto de ley fue enviado al Ejecutivo para su sanción o veto. De ser refrendado y publicado en Gaceta Oficial, se debe aprobar una reglamentación. Los plazos que se establezcan para que el interesado aplique a adquirir el bien inmueble se deben definir en el contrato entre las partes.

Una de las entidades que participará en este proceso es la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP). El superintendente Amauri Castillo recordó que este proyecto de ley se ha venido analizando desde antes de la pandemia, debido a que el mercado inmobiliario mostraba un nivel de desaceleración.

“Como iniciativa, la considero positiva porque es un instrumento novedoso”, indicó Castillo, aunque recordó que ya existe la Ley 48 de 2001, por medio de la cual se adopta una figura jurídica que buscaba regular el arrendamiento financiero, dirigido a proyectos habitacionales.

Consultado sobre los plazos que se establezcan para definir la compra del bien alquilado, Castillo dijo que quedaría a negociación entre las partes porque se trata de contratos privados, pero donde la SBP va a tener un celo porque se trata de temas de transparencia y protección al consumidor.

“Por ejemplo, en el canon de arrendamiento, cuánto responde a arrendamiento y cuánto a lo que puede ser considerado como abono al bien”, explicó.

Igualmente, hay temas de tipo tributario que también necesitarán de una reglamentación, que corresponderá al Ministerio de Economía y Finanzas.

En el proyecto de ley se establece un registro para las empresas que participen en el “leasing inmobiliario”.

En este registro estarán anotados los bancos fiduciarios que muestren interés, que aunque están autorizados, se necesita tener un registro en la SBP.

(Con información de Roberto González Jiménez).

Contracción del mercado inmobiliario

Desde 2016, el mercado inmobiliario ha mostrado una contracción, lo que directamente se traduce en pérdida de empleos directos e indirectos.

En 2018, la desaceleración en la construcción de viviendas, hoteles y centros comerciales, se hizo evidente. Las cifras del sector indicaban que de mil 832 millones de dólares generados en el 2017 se pasó a 900 millones de dólares en 2018, según la Cámara Panameña de la Construcción.

El mercado actual de oficinas en la ciudad de Panamá, aún presenta una oferta excedente. Durante el primer semestre de 2019, la disponibilidad total del mercado de oficinas siguió aumentando y pasó de 23.4% a 24.1 %, de acuerdo con un informe de la firma consultora CBRE Panamá. Los edificios clase A (malls) y A+ (mayores amenidades) registraron un aumento de 27.5% a 28.6%. Esto representa 268 mil 925 metros cuadrados disponibles (construidos), de un inventario total de 940 mil 611 metros cuadrados.