Según el suplemento Martes Financiero, en Panamá actualmente se construyen 175 edificios, hay 125 anteproyectos adicionales aprobados, y 80 en vías de aprobación; esto suma 380 edificios o proyectos. Se estima que en esta década la inversión llegará a $10 mil millones, el doble del costo de la expansión del Canal de Panamá.
¿No es de esperar entonces que de 380 proyectos el 1% -o sea 3- pueda tener problemas… y éstos antes de iniciar su construcción o estructura? No solo es normal, sino que debemos saber que vendrán -como es natural- más problemas que no nos deben extrañar.
Yo siento que lo nuestro no es una burbuja, sino una explosión inmobiliaria producida por realidades. Nuestras ventajas comparativas como país son claras y bastantesólidas: moneda dura, un sistema financiero internacional maduro con bancos nacionales de pantalones largos... un país con bellezas naturales variadas de playa y montaña muy cerca unas de las otras, lo que por primera vez presenta un desarrollo equilibrado que incluye al otro Panamá más allá del puente.
Desde hace años contamos con una estable legislación atractiva para jubilados extranjeros... una democracia electoral ya madura… un sistema y cultura de negocios muy sofisticado y parecido al de los países de Primer Mundo, y un Canal en expansión con un manejo panameño mejor y más eficaz que el que le dieron los estadounidenses... una tradición de ausencia de la violencia típica de la región… un crisol de razas y religiones viviendo por muchas décadas en paz y armonía… la Zona Libre de comercio más importante de las Américas, que ha producido un sector comercial de categoría mundial… precios inmobiliarios comparativos que todavía están a un tercio de lo que son en otras ciudades del mundo… e incentivos de exoneraciones de impuestos de inmuebles tan atractivos como los de los países competidores; estos impuestos están por vencer y requieren ser renovados. Solo faltaba que el mercado internacional nos "descubriera", y eso es lo que ha ocurrido. La asistencia recibida por las locuras de Bush y las tragedias naturales tipo "Katrina", son innegables. Nada de lo descrito puede indicarnos que lo que estamos viviendo es una "burbuja".
Las expuestas son bases reales que -en mi concepto- durarán por allí de 7-10 años mínimo… si no más. Por supuesto que el crecimiento no será siempre el explosivo de hoy… sino que tendrá altas y bajas propias de la industria inmobiliaria... pero en promedio representará un crecimiento sostenido.
Lo que sí nos debe producir, los problemas sufridos por los primeros tres proyectos en dificultades, es la necesidad de regular la industria. Primero, debe producirse una inmediata autorregulación; y luego la legal, que siempre es tardía.
Es importante, por ejemplo, que:
a) La banca continúe su manejo prudente de los financiamientos exigiendo preventas razonables de usuarios y no de especuladores. Los usuarios no solo traen su inversión sino sus activos y sus ingresos mensuales.
b) Los proyectistas eviten excesos de especuladores, a lo mejor incluyendo en sus contratos períodos largos de gracia previo a las autorizadas re-ventas. En esta industria los contratos de preventa tienen que contener cláusulas de suspensión de obra unilateral, pero con devolución de depósitos más intereses solo a compradores primarios... y no a los re-compradores especuladores. Las cláusulas de aumentos de costos justificados -usualmente 5%- tendrán que ir subiendo a 10% por la inflación, hoy normal, en el sector.
c) Las autoridades deben prohibir la pre-venta de simples anteproyectos y la zonificación debe llegar a ser racional y firme, no sujeta a cambios sorpresivos gracias a influencias personales o coimas. Esto se logra con consultas públicas legítimas, bien anunciadas y a las que asistan las máximas autoridades con capacidad de decisión. Deben descomplicarse y transparentarse la burocratización de los procesos de permisos que solo producen corrupción, sobre todo en el interior donde hay alcaldes que "despluman" a los proyectistas serios y venden permisos a menor costo a los coimeros. La Autoridad de Protección al Consumidor debe regular estrictamente la publicidad castigando los anuncios engañosos que hacen ver la bahía de Panamá como una cristalina playa al frente de los edificios proyectados, y falsedades similares.
Hay que ser inflexibles con los necesarios factores de seguridad de edificios altos para evitar las tragedias vividas. La Tripartita tiene que emitir su Reglamento de Seguridad, pero el sindicato (el más rico del país) tiene obligación de proteger a sus agremiados con sus propios inspectores de seguridad para evitarnos a todos llorar muertos, que los cierres de calle no revivirán.
En conclusión: los problemas vividos recientemente son llamados a regular la industria, pues esto de burbuja no tiene nada; se trata de un crecimiento explosivo, pero con bases sólidas. Ahora, no nos hagamos nosotros mismos el haraquiri eliminando incentivos que en gran parte fueron los que motivaron el crecimiento. ¿Es que no resistimos el crecimiento?... lo que necesitamos es organizarlo y asegurarnos que se traduzca en zonificación racional y en desarrollo humano para que todos -sí, todos- los que vivimos en esta afortunada tierra istmeña logremos mejorar nuestra calidad de vida.
