Durante décadas construimos edificios privados mientras las aceras, parques, árboles, plazas y calles quedaban como el hermano pobre del desarrollo urbano. El resultado está a la vista: una ciudad que puede estrenar torres de cientos de apartamentos, pero donde caminar dos cuadras puede convertirse en una carrera de obstáculos.

Algo está cambiando. La Alcaldía de Panamá ha recuperado espacios deteriorados y ha comenzado a colocar al peatón en el centro de algunas de sus intervenciones. Ha anunciado proyectos de recuperación de espacios públicos por B/.38.8 millones, incluyendo actuaciones en Calle 50, avenida Brasil, 5 de Mayo, Cinta Costera y calle Estudiante, además de nuevos parques de bolsillo, aceras y soluciones basadas en la naturaleza.

Las juntas comunales también están haciendo su parte. En San Francisco se han impulsado recuperaciones de espacios abandonados para convertirlos en parques de bolsillo. Además, el programa “Yo Adopto Tu Acera” plantea una fórmula sencilla pero poderosa: empresas que han ocupado espacio público aportan materiales mientras la junta comunal aporta la mano de obra. En Bella Vista también se han recuperado aceras y espacios peatonales. Son intervenciones necesarias y valiosas, pero revelan una realidad mayor: el presupuesto público no puede cargar solo con el costo de construir la ciudad que también genera el mercado inmobiliario.

Pero no todo debe salir del presupuesto público. El desarrollador inmobiliario también produce ciudad. Cuando obtiene mayor altura, densidad, edificabilidad o un cambio que incrementa el valor de su propiedad, ese beneficio no aparece por generación espontánea. Depende de calles, infraestructura, transporte, servicios, parques, seguridad, accesibilidad y de la propia transformación urbana.

Por eso resulta acertado que el Acuerdo Municipal 128 de 2026 establezca la Compensación Urbana por Incremento a la Edificabilidad, concebida como un instrumento de captura de valor para financiar inversión y equipamiento público. Ahora debemos evitar que se convierta simplemente en otro pago municipal. La compensación debe ser visible. El principio puede ser sencillo: más valor privado generado por una decisión urbanística debe producir más valor público.

La ciudad puede permitir una bonificación de edificabilidad vinculada a contraprestaciones urbanas proporcionales: un proyecto que obtenga mayor capacidad de construcción podría aportar, según su escala y localización, una acera arbolada, plazas, parques, ciclovías, infraestructura para drenaje urbano sostenible, recuperación de una quebrada o incluso financiar equipamiento público estratégico cercano.

A esto pueden sumarse instrumentos financieros como los bonos verdes y sostenibles, capaces de movilizar capital para proyectos ambientales y de infraestructura urbana.

Lo esencial está en dejar de pensar solamente en metros cuadrados y empezar a medir la calidad espacial: sombra, árboles, permeabilidad, accesibilidad, seguridad, biodiversidad, actividad, conectividad y mantenimiento. Porque una jardinera frente a una torre no convierte una ciudad en una ciudad verde.

El sector privado no debe ser visto únicamente como el que construye edificios y aumenta la demanda sobre la infraestructura y el tráfico. Puede convertirse en socio de la transformación urbana. Pero esa asociación público-privada debe tener reglas claras: beneficios privados vinculados a beneficios colectivos, transparencia en la captura del valor y resultados que puedan ser vistos y utilizados por la ciudadanía.

Las juntas comunales y la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía de Panamá ya están recuperando terreno. El siguiente paso es conectar esas iniciativas y convertirlas en una verdadera política urbana: que cada nuevo proyecto o inversión privada contribuya no solo a hacer crecer la ciudad, sino a mejorarla.

Porque el desarrollo inmobiliario no termina en la línea de propiedad.

Una torre también puede financiar una acera y ciclovías.

Una mayor edificabilidad puede ayudar a crear un parque.

Una inversión privada puede recuperar una plaza o un río.

Una plusvalía puede convertirse en sombra, árboles, movilidad y vida urbana.

La ciudad que queremos no se construirá solamente con más edificios. Se construirá cuando cada nuevo proyecto inmobiliario sea también una oportunidad para producir mejores calles, más sombra, más parques, más movilidad y más espacio público para todos.

Ese debería ser el nuevo pacto entre desarrollo inmobiliario y ciudad.

El autor es arquitecto y especialista en Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Urbano y la Gobernanza.