He leído con detenimiento el Anteproyecto de Ley N.º 35, presentado el 9 de julio de 2025 por el diputado Neftalí Zamora del circuito 8-5 (Panamá Norte), así como las críticas vertidas desde algunos sectores a dicha propuesta legislativa. Considero que muchas de esas críticas están desenfocadas, pues pierden de vista el corazón del problema. No se trata de un asunto de regulación de un inmueble de uso turístico, sino de uno residencial.
Y esto es así porque el anteproyecto de ley, de aprobarse, terminaría por desnaturalizar a la vivienda como bien inmueble de uso residencial, convirtiéndola en uno de uso hotelero o de hospitalidad. Ambos usos están regulados por normas distintas: las de ordenamiento territorial y vivienda, por un lado, y las de turismo, por otro.
Para aquellos pequeños propietarios que argumentan que no existe legislación que los incluya, el Decreto Ejecutivo N.º 82 contempla la figura del hostal familiar, que combina la residencia permanente con el arrendamiento temporal de habitaciones. Esta figura resulta idónea para quienes desean aprovechar cierta flexibilidad bajo condiciones bien definidas, orientadas a cumplir con los fines y propósitos de la industria turística.
También existen opciones para quienes alegan vulneración de su derecho a invertir en propiedades con fines lucrativos: el apartahotel y el régimen turístico de propiedad horizontal. Ambas figuras están reguladas y pueden perfectamente operar a través de plataformas como Airbnb. Que estas opciones puedan suponer trabas para el libre usufructo de un bien inmueble es cierto, pero obedecen a la necesidad de proteger tanto a los arrendatarios de vivienda como a los huéspedes de alojamiento turístico, manteniendo su frágil distinción.
¿Por qué empeñarse en cambiar la naturaleza de propiedades de uso exclusivamente residencial, forzando su uso hotelero y, en consecuencia, desnaturalizando también este último?
La naturaleza de la vivienda como inmueble concebido para uso residencial es crucial. El anteproyecto, tal como está redactado, tiene el potencial de violentar normas de uso de suelo, ya que existen zonas declaradas de uso exclusivamente residencial. Muchas de las comunidades que allí residen defienden ese carácter con firmeza. Por tanto, es importante que la ley incluya claramente que la actividad de hospedaje turístico solo puede realizarse donde así lo determinen las normas urbanas de cada distrito del país.
Además, el proyecto no aborda de forma integral el problema del alquiler en Panamá. Su enfoque es parcial, centrado en el turismo, sin considerar que el problema de origen está en los tiempos mínimos (45 días) establecidos para alquilar a personas que no están en el país por motivos turísticos, sino por razones de transición habitacional, como es el caso de los migrantes. Tampoco se extienden los beneficios del desalojo expedito, que aplican a las unidades turísticas, a las unidades residenciales.
Otro aspecto ausente es la falta de declaración de los arrendamientos ante el MIVIOT. No existen registros de arrendamientos ante autoridades locales ni policiales. Esta omisión impide documentar, analizar y estudiar el comportamiento del mercado de vivienda con fines académicos, de política pública e inmobiliarios. No hay datos fiables sobre el número de unidades disponibles en alquiler, su metraje, características ni precios, lo que también limita la capacidad para cuantificar el movimiento poblacional. Si bien el anteproyecto menciona este punto, lo hace únicamente desde una perspectiva turística.
Un elemento rescatable del anteproyecto es la salvaguarda que brinda a los copropietarios de un condominio para decidir si toleran o no el alquiler de unidades residenciales con fines turísticos. No todos los pequeños arrendadores actúan de buena fe. Recordemos el caso del PH Crystal, en El Cangrejo, un ejemplo de hospedaje muy temporal —jacuzzi incluido— que causó daños en la propiedad de una vecina sin que nadie respondiera por ello. Las asambleas de propietarios tienen pleno derecho a regular si se tolera o no dicha actividad, sobre todo considerando que las áreas comunes, donde conviven familias, quedan expuestas a personas ajenas.
Por otro lado, a quienes argumentan que se vulnera el derecho a la propiedad privada y la libre competencia, conviene recordarles que el derecho a la propiedad no es absoluto: está supeditado al bien común. Y que la competencia, además de libre, debe ser justa. No se puede permitir que un sector tenga todas las obligaciones y el otro ninguna. La ley no puede fomentar distorsiones ni competencia desleal. En ese sentido, resulta positivo que se proponga la regularización fiscal de las unidades y habitaciones arrendadas, siempre y cuando su actividad principal sea hotelera y las cargas impuestas estén acordes al tamaño del operador. Esto, sin embargo, es difícil de fiscalizar sin un rol activo de las juntas comunales y los municipios, que deberían documentar y reportar a la ATP y al MIVIOT. En caso de tratarse de uso residencial temporal, también debe registrarse como tal.
Este último punto nos recuerda otra deuda pendiente: la regulación y fiscalización estricta del inquilinato o los llamados cuartitos de alquiler. Muchos de ellos tienen potencial de ser ofrecidos en plataformas como Airbnb y podrían estar violando las densidades permitidas. La legislación panameña debe facultar a las juntas comunales, junto con las Casas de Paz, para intervenir de forma activa en su prevención, y no dejar esta responsabilidad únicamente a las autoridades municipales o a instancias centralizadas.
En resumen, hay muchos temas relacionados con la vivienda en Panamá que deberían abordarse de forma más integral, con el fin de mejorar las condiciones del mercado de alquiler residencial. Esto brindaría mayor seguridad jurídica y confianza a los propietarios e inversionistas, evitando que recurran al mercado turístico sin cumplir con los requisitos mínimos para alojar turistas. Así se evitaría también la competencia desleal y la confusión normativa.
Valdría mucho la pena explorar figuras como el hostal familiar y el PH turístico como soluciones elegantes para legalizar y visibilizar a quienes operan en el mercado del arrendamiento temporal con fines turísticos, siempre en lugares idóneos y donde sus vecinos toleren esa actividad.
El autor es arquitecto y urbanista.
