Continuando con la docencia fiscal que ha caracterizado a Ventana Fiscal desde su nacimiento en el año 2008, vamos a entrar en el mundo de los bienes inmuebles para revisar las condiciones, obligaciones y derechos de los vendedores y de los compradores o propietarios.
1. Promotores: Las transferencias del título de propiedad realizadas por promotores están exoneradas del Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI), siempre que sea la primera venta y que se realice dentro de los cinco años siguientes contados a partir de la fecha del Permiso de Ocupación. Tal exoneración se pierde si la venta se efectúa después de ese período o si el inmueble pierde su condición de nuevo por haber sido previamente alquilado o utilizado.
Cabe advertir que la exoneración es exclusiva para los bienes residenciales (viviendas) cuyo Permiso de Construcción haya sido expedido hasta el 1 de julio de 2022 y los que cuenten con Permiso de Ocupación emitido hasta el 30 de junio de 2023 (Ley 399 de 2023).
En los casos en que la Dirección General de Ingresos (DGI) compruebe simulación, sancionará a los responsables.
En caso de que no aplique la exoneración del ITBI, el vendedor queda sujeto a pagar el 2% sobre el mayor valor entre el precio de venta o el valor catastral al momento de la adquisición, más el valor de las nuevas mejoras incorporadas (declaradas), más un 5% adicional por cada año calendario completo transcurrido desde la adquisición del bien y la fecha de incorporación de las nuevas mejoras, hasta la fecha de enajenación del bien inmueble.
Las normas son claras al señalar que este impuesto se pagará antes de que el Notario Público cierre la escritura, y es por cuenta exclusiva del vendedor, siendo nula su transferencia al comprador, incluso mediante acuerdo privado. Si el comprador se ve obligado a pagar el ITBI para poder realizar la compra, posteriormente podrá solicitar al vendedor su reembolso.
2. Vendedores particulares: Son los vendedores no habituales, quienes también deberán pagar el ITBI de acuerdo a lo señalado en los párrafos anteriores.
3. Cuando las transferencias se realicen mediante la figura de cambio o permuta (trueque), tanto el vendedor como el comprador quedan sujetos a las reglas del ITBI y a las normas de ganancias de capital para los efectos del Impuesto sobre la Renta. En estos casos, el valor de enajenación será el precio de mercado de los bienes permutados a la fecha de la enajenación (artículo 95 del Decreto Ejecutivo 170 de 1993).
Otras exoneraciones de este impuesto se tratarán en detalle en un próximo artículo.
Ventana Fiscal: Si el vendedor es una sociedad que solo haya tenido un bien inmueble residencial de uso personal, dicha sociedad deberá enfrentar las normas sobre el Impuesto de Dividendos, situación que no ha sido, ni parece estar, en el radar de la DGI. Lo común en estos casos es que el dueño y único accionista retire todos los fondos, incluida la ganancia de la venta inmobiliaria.
El autor es asesor tributario.
