El Área Metropolitana de la Ciudad de Panamá no es un solo espacio geográfico; es un sistema de vasos comunicantes donde el éxito se encuentra a kilómetros y el fracaso en horas de tráfico. Los resultados del Censo 2023 han confirmado una vez más un fenómeno que muchos urbanistas veníamos observando desde hace décadas: las viviendas del centro de la metrópolis se vacían de residentes permanentes mientras incorporan usuarios de cuartos de alquiler, locales comerciales, oficinas y otros usos transitorios.
El distrito de San Miguelito, durante años el principal motor del crecimiento demográfico urbano, registró por primera vez una contracción significativa: perdió más de 34,000 habitantes entre 2010 y 2023. Lejos de ser un síntoma de colapso urbano, este ajuste revela el funcionamiento de lo que podríamos llamar una Ciudad Escalera: un sistema en el que la movilidad residencial opera como estrategia de ascenso social.
En esta lógica, barrios populares y antiguos asentamientos informales funcionan como estaciones de arranque. Las familias llegan con pocos recursos, acceden a vivienda mediante posesión, autoconstruyen, consolidan su patrimonio y, con el tiempo, transforman ese “capital de ladrillo” en una plataforma para mejorar su ingreso, educar a sus hijos y aspirar a un siguiente peldaño residencial. Cuando ese objetivo se alcanza, el desplazamiento geográfico suele tener un destino claro: la periferia metropolitana.
Esto explica por qué, mientras San Miguelito pierde población, distritos como Arraiján han crecido más de 50% en el mismo período, absorbiendo a una clase media emergente que busca seguridad, más espacio habitable y la promesa de orden urbano. No se trata de huir de la ciudad, sino de avanzar dentro de ella siguiendo la lógica que el propio mercado y la regulación permiten.
Pero esta escalera no es limpia ni automática. Tiene estructuras oxidadas y peldaños rotos. El éxito de mudarse a la periferia se paga con un “impuesto al tiempo” devastador. La fricción urbana —concepto desarrollado por Alain Bertaud— se traduce en trayectos diarios que superan con facilidad los 80 minutos por sentido. En el Área Metropolitana de la Ciudad de Panamá estamos normalizando un modelo donde el ascenso socioeconómico exige desarraigarte del lugar que te vio crecer, desgastarte en el tranque y pasar menos tiempo con tu familia. Es así como el progreso se gana en metros cuadrados habitables, pero se cobra en horas de vida diarias.
A este fenómeno se suman factores menos visibles, pero igual de determinantes. La seguridad y la percepción de clase juegan un papel central. Para muchos hogares que lograron “graduarse” de la informalidad, permanecer en barrios que comienzan a deteriorarse o a cambiar rápidamente de uso deja de ser una opción atractiva. El temor al delito, la pérdida de referentes sociales y la sensación de estancamiento empujan la decisión de irse incluso antes de que exista una necesidad económica estricta.
Paradójicamente, una parte importante de estos barrios se formalizó jurídicamente. Muchos asentamientos informales accedieron, tras largos procesos, a derechos posesorios y eventualmente a título de propiedad. Sin embargo, esa formalización no siempre vino acompañada de infraestructura adecuada, servicios completos ni una capacidad real de adaptación intergeneracional de la vivienda. Además, en los barrios consolidados del centro, los cambios de uso de suelo —formales e informales— tampoco vienen siempre acompañados de infraestructura suficiente, reglas de convivencia claras o mecanismos eficaces de gestión urbana.
Muchas veces estos procesos ocurren al margen del código de uso de suelo de la zona en cuestión o mediante cambios de uso por lote impulsados por las propias autoridades urbanísticas. El resultado es un encarecimiento progresivo de la tierra que termina expulsando a los herederos: las viviendas no pueden crecer en altura, los parientes no desean o no pueden permanecer cerca, y la propiedad se vende o se alquila para usos distintos al residencial. La ciudad se vacía de vecinos y se llena de transacciones.
En este contexto, la pregunta clave no es por qué la gente se mueve, sino por qué la ciudad no logra retenerla. Hoy el Estado regula, sanciona o tolera, pero ha sido mucho menos eficaz en construir un sistema de incentivos que permita al pequeño propietario y al pequeño inversionista convertirse en aliados activos del desarrollo urbano. Faltan políticas que ayuden a mejorar la calidad estética y funcional de los barrios, que faciliten la producción de más vivienda dentro de ellos y que permitan una densificación progresiva —ese missing middle que tanto necesita la ciudad— sin destruir su tejido social.
Enfocar los incentivos a la industria inmobiliaria en las áreas cercanas a las estaciones del Metro de Panamá, lograr que el transporte público acerque los trabajos a la vivienda en menos de 60 minutos y ofrecer reglas claras y predecibles para pequeños desarrollos sería un buen comienzo. No se trata de frenar la movilidad, sino de hacerla una elección, no una obligación.
La Ciudad Escalera no debería obligar a abandonar el barrio para progresar. Debería permitir que los barrios crezcan con su gente. La pregunta que vale la pena hacerse —especialmente desde la clase media emergente y quienes están en camino de serlo— no es solo por qué se van, sino qué se está haciendo para que quedarse también sea una opción real de progreso.
El autor es arquitecto y urbanista.
