En el ordenamiento jurídico panameño, la inscripción de demandas sobre bienes inmuebles en el Registro Público tiene como finalidad advertir a terceros sobre la existencia de un litigio que puede afectar el derecho de propiedad o posesión sobre una finca determinada.
Sin embargo, ¿qué sucede cuando se inscribe una demanda respecto de un inmueble que no fue objeto del proceso judicial? ¿Puede afectar a un tercero no demandado ni notificado? ¿Qué responsabilidad tienen los funcionarios judiciales y registrales en estos casos?
El presente artículo analiza esta problemática a partir de un caso en el que se inscribió una demanda sobre un bien inmueble sin que este hubiera sido incluido en la demanda original, afectando los derechos de un tercero ajeno al proceso. Esta situación pone en evidencia serias vulneraciones al debido proceso, al principio de seguridad jurídica y al sistema registral panameño.
1. La inscripción de demandas en el Registro Público
El artículo 1277 del Código Judicial establece que las demandas pueden inscribirse en el Registro Público cuando versan sobre derechos reales inscritos, tales como la propiedad o el usufructo de un inmueble. Esta inscripción tiene efectos declarativos y publicitarios, y sirve como advertencia legal para proteger los derechos de las partes durante la tramitación del proceso.
No obstante, para que dicha inscripción sea válida, deben cumplirse ciertos requisitos procesales y registrales fundamentales:
Que la demanda haya sido admitida por un juez competente.
Que exista una resolución judicial que expresamente ordene la inscripción.
Que el bien inmueble esté debidamente identificado en la demanda, con sus datos registrales correspondientes.
Que las partes interesadas estén debidamente notificadas.
La omisión de cualquiera de estos requisitos puede acarrear la nulidad de la inscripción registral.
2. El caso de la finca no demandada y el tercero no vinculado
En el caso bajo análisis, se dio una situación anómala: un juez ordenó la inscripción de una demanda civil en el Registro Público respecto de una finca que no figuraba en el texto de la demanda presentada, ni como objeto del litigio ni como parte del conflicto jurídico.
La resolución fue firmada sin la debida verificación de los hechos procesales, y el Registro Público procedió a su inscripción.
Como resultado, un tercero —propietario legítimo del bien afectado— vio comprometido su derecho de dominio por una anotación registral derivada de un proceso judicial del cual no era parte ni fue notificado.
Este hecho vulnera gravemente los principios de:
Publicidad registral, al inscribir un acto sin base legal.
Legalidad, al carecer la inscripción de un fundamento jurídico válido.
Debido proceso y derecho de defensa, al afectar los derechos de una persona que no tuvo oportunidad de intervenir en el proceso judicial.
3. La relatividad de la cosa juzgada y la protección de terceros
Uno de los principios fundamentales del derecho procesal es la relatividad de la cosa juzgada, que establece que los efectos de una sentencia solo vinculan a quienes fueron partes en el proceso.
En ese sentido, ningún tercero puede ser obligado ni afectado por una resolución judicial emitida en un juicio en el que no participó ni fue debidamente citado.
La jurisprudencia panameña y la doctrina internacional coinciden en señalar que:
“El tercero no puede ser perjudicado por los efectos de un juicio ajeno, salvo que haya sido citado como parte o haya intervenido voluntariamente.”
Por lo tanto, cualquier acto registral derivado de un proceso judicial que no haya incluido legalmente al afectado es susceptible de nulidad, ya sea por falta de objeto o por vicios en su origen procesal.
4. Responsabilidad del juez y del Registro Público
En este contexto, también debe analizarse la posible responsabilidad funcional de los actores institucionales involucrados.
El juez que ordenó la inscripción sin verificar que la finca estuviera incluida en la demanda podría incurrir en responsabilidad disciplinaria por negligencia o incumplimiento del deber de motivación y revisión.
Por su parte, el Registro Público, al aceptar e inscribir una demanda carente de fundamento documental válido, también podría responder administrativa o civilmente, si se demuestra un daño directo a terceros, conforme al principio de responsabilidad patrimonial del Estado.
5. Medios de defensa para el tercero afectado
El tercero afectado por una inscripción indebida cuenta con diversas vías legales para proteger sus derechos:
a) Tercerías excluyentes de dominio
Puede presentar una tercería dentro del mismo proceso judicial, acreditando su derecho real sobre el inmueble y solicitando ser excluido del litigio.
b) Nulidad de la inscripción
También puede interponer una demanda autónoma de nulidad de inscripción registral, por carecer de objeto o causa legal, o por haber afectado indebidamente los derechos de un no compareciente.
c) Acción de daños y perjuicios
Si ha sufrido un daño patrimonial (por ejemplo, pérdida de una venta o daño reputacional), el afectado puede demandar indemnización contra el Estado, el Registro Público o los funcionarios responsables, según corresponda.
La inscripción de una demanda sobre un bien inmueble que no fue objeto del litigio, sin que el tercero afectado haya sido parte en el proceso, constituye una violación flagrante al debido proceso y a la seguridad jurídica en Panamá.
Este tipo de actuaciones comprometen la integridad del sistema judicial y registral, y deben corregirse mediante los mecanismos legales disponibles.
Urge fortalecer los controles en el Registro Público y en los despachos judiciales para evitar inscripciones basadas en resoluciones irregulares, así como garantizar la protección efectiva de los derechos de terceros frente a decisiones judiciales que les son ajenas.
El respeto a la legalidad, al debido proceso y a la buena fe registral debe ser el fundamento inquebrantable del tráfico jurídico inmobiliario en Panamá.
El autor es abogado.
