La entrada en vigor del nuevo Código Procesal Civil de Panamá (Ley 402 de 2023) fue anunciada como un hito clave para modernizar la justicia patria. Esta normativa, que vino a derogar las disposiciones del Libro Segundo del Código Judicial, buscaba agilizar los conflictos civiles y comerciales que saturan los tribunales. Sin embargo, en su aplicación práctica, la norma está dejando al descubierto vacíos legales preocupantes. El más alarmante por su impacto social y económico es el limbo jurídico en el que han quedado los procesos de lanzamiento (desalojos).

El artículo 657 del nuevo código reconoce tres supuestos para ordenar un lanzamiento: al vencerse el desahucio, por morosidad en el canon de arrendamiento (dos o más períodos consecutivos en áreas urbanas o uno en áreas rústicas) y cuando proceda por disposición legal expresa. A simple vista, parece un catálogo completo. No obstante, la realidad en los juzgados demuestra que las omisiones legislativas crearon un laberinto procesal que genera indefensión para propietarios e inquilinos.

Del juez de paz al juzgado civil: la competencia a prevención

Un cambio operativo notorio aparece en el artículo 659 de la norma, que regula el lanzamiento por intruso. Este procedimiento especial busca desalojar a quienes ocupan un bien inmueble sin autorización verbal o expresa.

Con la nueva legislación, tanto el juez de paz como el juez municipal civil están facultados para conocer la causa. La ley determinó que la competencia se ejercerá “a prevención”; es decir, el primer funcionario que asuma el conocimiento del caso excluye automáticamente al otro. Si bien esto buscaba descongestionar las vías comunitarias, el verdadero cortocircuito ocurre cuando la ocupación no es por intrusión, sino porque existió un contrato de arrendamiento legítimo que simplemente expiró.

El gran olvido de la reforma civil

¿Qué sucede si vence el plazo del contrato de alquiler y el inquilino se niega a desocupar? Aquí se hace visible la mayor omisión de la Ley 402 de 2023.

Paradójicamente, el Código Civil (artículo 1320, numeral 1) contempla el derecho del propietario a solicitar el lanzamiento por la expiración del término convencional del arrendamiento. Sin embargo, el nuevo Código Procesal Civil, la norma adjetiva que permite la ejecución práctica, olvidó establecer un remedio procedimental específico para esta figura.

Ante este vacío, en la práctica se recurre a la analogía procesal. Para recuperar sus propiedades ante un juez municipal, los arrendadores presentan demandas invocando el lanzamiento por “disposición legal expresa”, fundamentándose en el Código Civil.

Para que estas demandas sean admitidas, los abogados deben hilar fino. Los tribunales verifican los requisitos formales de los artículos 384, 385 y 657 del código procesal, pero añaden una regla estricta: la demanda debe ser presentada obligatoriamente dentro de los primeros quince días de cada mes. El objetivo es interrumpir la “tácita reconducción” (artículo 1317 del Código Civil), mecanismo por el cual el contrato se entiende prorrogado automáticamente si el inquilino permanece en el inmueble sin oposición del dueño. Si el juez municipal la estima viable, emite un “auto”, decreta el lanzamiento y concede diez días a los ocupantes para desocupar. De lo contrario, la demanda es rechazada.

El choque de jueces en la segunda instancia

La verdadera crisis de certeza jurídica ocurre al intentar apelar. En la práctica, ya sea que los jueces municipales admitan o rechacen la demanda por vencimiento de contrato, establecen en su auto que la resolución admite recurso de apelación. El problema surge cuando el expediente sube al Tribunal de Apelaciones y Consultas, integrado por los jueces de circuito civil.

En un evidente choque de criterios, los jueces de segunda instancia se están inhibiendo sistemáticamente de conocer estos recursos y se niegan a resolver el fondo. Su explicación técnica se basa en que el artículo 658 de la Ley 402 de 2023 regula exclusivamente el procedimiento para tramitar las causales de desahucio y morosidad (numerales 1 y 2 del artículo 657), pero guarda silencio sobre el trámite para los casos de lanzamiento por disposición legal expresa (numeral 3).

Aunque el numeral 10 del artículo 658 señala que el auto que admite y decreta un lanzamiento es apelable en el efecto diferido (devolutivo), el Tribunal de Apelaciones interpreta que este beneficio no ampara a los contratos vencidos, por no estar detallados expresamente. Sostiene, además, que para estos escenarios es inaplicable el artículo 576 del mismo código, con lo que cierra la puerta de la segunda instancia y provoca la indefensión de las partes al quebrar el principio de doble instancia, pues la norma describe el lanzamiento de forma general.

Ante futuras reformas procesales civiles, es un imperativo categórico incluir explícitamente el trámite de apelación para los procesos de lanzamiento por vencimiento de contrato. Solo así se devolverán la certeza jurídica y la protección efectiva a la propiedad.

La autora es abogada procesalista y profesora de la Universidad de Panamá.