En su discurso de toma de posesión, el presidente Laurentino Cortizo propuso una serie de medidas que a su juicio reactivarán la economía, como el aumento del precio tope para viviendas nuevas de interés preferencial, además de una exoneración del impuesto de transferencia para bienes inmuebles a todo el inventario de vivienda actual, entre otras medidas. Si bien esta es una medida “popular”, curiosamente, en las redes sociales he notado que muchos ciudadanos han comenzado a entrar en cuenta de lo que podríamos denominar la “trampa del interés preferencial”, una trampa que termina costándole caro tanto al consumidor inmobiliario como al contribuyente que paga este subsidio.
¿En qué consiste “la trampa del interés preferencial”? Sencillo, el Estado con el fin de crear a corto plazo la ilusión de una reducción en el costo al consumidor de la vivienda nueva y una mayor variedad y calidad en la oferta, le paga a los bancos una parte de lo que pagaría el consumidor en intereses hipotecarios, lo cual resulta en una letra menor relativa a la que tendría si no tuviera el interés preferencial. Sin embargo, no existe ninguna garantía de que los promotores no aumenten los precios solicitados de la vivienda.
¿Cómo afecta esto al consumidor? En múltiples formas, primero, la ley reduce efectivamente la oferta a solo viviendas recientemente construida dentro del rango de precio estipulado por la ley. Esto cercena nuestra libertad para escoger del inventario existente sin importar la antigüedad o las veces en que hayan sido ocupadas las viviendas, castigando nuestra elección de una vivienda no cubierta por la ley con impuestos y tasas de interés mayores. Esto termina incentivando a los dueños de terrenos y a los promotores a aumentar los precios de las viviendas en un barrio. El aumento del precio tope es detectado por los dueños de terrenos y estos buscan capturar entre el 6% y el 10% del nuevo valor promedio de la tierra en el área y provocando más aumentos en el costo de la tierra que luego son traspasados a las viviendas que se encuentran fuera del interés preferencial.
Eso quiere decir, por ejemplo, que si una unidad (casa o apartamento) antes costaba B/.120 mil y mágicamente aumenta a B/.180 mil para llegar al nuevo tope, el consumidor termina pagando B/.60 mil más que antes. A esto súmesele el costo adicional del financiamiento al terminar la hipoteca (que puede ser más o menos la misma cantidad) y nos encontramos por fin con la trampa del interés preferencial.
En consecuencia, tanto el consumidor como el contribuyente terminan traspasándole dicho valor adicional tanto al promotor, al dueño del terreno y los intereses de dicho aumento al banco, lo cual no constituye un ahorro real a largo plazo.
Segundo, al excluir a las viviendas “usadas” o remodeladas, se contribuye a la destrucción o deterioro del inventario de mayor antigüedad, ya que los dueños de edificios de apartamentos o de casas no ven beneficio alguno en invertir en mantenerlos o remodelarlos para revenderlos, no pudiendo competir en igualdad de condiciones con los edificios y casas nuevas. En consecuencia, lo único de valor que tienen es la tierra, la cual terminan vendiendo para proyectos nuevos a precios aumentados. Con esto se le reduce a los consumidores de ingresos bajos las oportunidades de conseguir vivienda asequible de calidad en las áreas más antiguas y céntricas de la ciudad y se destruye una parte del patrimonio arquitectónico de la urbe.
Tercero, a los promotores de vivienda asequible se les incentiva negativamente a construir en zonas no urbanizadas, especialmente las de las periferias, lo cual resulta en un mayor costo real tanto para el consumidor que se ve forzado a transportarse en automóvil, como para el Estado que debe proveerle de la infraestructura vial y de servicios básicos (agua, electricidad, telecomunicaciones, salud y educación) que les permita vivir dignamente, además de perjudicar al medio ambiente consumiendo más áreas boscosas o de producción agrícola. Dicho costo también lo pagan los empleadores al encontrarse con una mano de obra menos productiva que no descansa bien y retrasa sus deberes familiares, contribuyendo a deteriorar su salud física y mental.
Cuarto, al terminar mayormente los incentivos en manos de las grandes constructoras, promotoras y grandes dueños de propiedades, se perjudica a los actores más pequeños del mercado al no poder competir en igualdad de condiciones. Es posible que con la extensión de los incentivos a propiedades antiguas, los dueños de dichas propiedades pudieran contratar los servicios de pequeños y medianos contratistas e impactar positivamente en el empleo, dinamizando así el mercado inmobiliario en zonas urbanas que han sido tradicionalmente marginadas del desarrollo.
Como podemos ver, tal y como están estructurados en Panamá, los incentivos a la construcción constituyen una forma poco efectiva de utilizar los escasos recursos del Estado y del mercado para el máximo beneficio social, constituyéndose en una transferencia del valor del suelo urbano a pocas manos a cambio de crear a corto plazo empleos y un aumento del consumo de bienes y servicios. Por tanto, resultaría mejor sacar al Estado del mercado y dejar que el mismo se regule, o intervenir para democratizar los beneficios del desarrollo inmobiliario, pero de ninguna forma seguir el camino actual.
El autor es arquitecto y analista del mercado inmobiliario
