El mercado hipotecario panameño mostró señales de desaceleración en 2025. Aunque el saldo total de la cartera residencial cerró con crecimiento moderado, los nuevos créditos hipotecarios disminuyeron 1% durante el año, reflejando el impacto de tasas más altas y ajustes normativos.
Al cierre de diciembre de 2025, el saldo de créditos hipotecarios residenciales alcanzó $19,130.4 millones, un incremento de 2.7% respecto a los $18,624.1 millones registrados en diciembre de 2024, según cifras de la Superintendencia de Bancos de Panamá, presentadas por Javier Motta, director de Estudios Financieros. Sin embargo, el menor dinamismo en los desembolsos evidenció un mercado más cauteloso.
Durante 2025, la tasa hipotecaria referencial cerró en 6.50%, luego de haber estado en 5.75% entre 2020 y 2022. El indicador subió a 6.00% en 2023 y a 6.25% en 2024, acumulando un alza de 0.75 puntos porcentuales en tres años.
El aumento del costo del financiamiento coincidió con un periodo de transición y ajustes en la Ley de Interés Preferencial, situación que generó un “limbo” temporal en el mercado, afectando tanto la colocación de nuevas hipotecas como la actividad del sector construcción.
“Los desembolsos nuevos [de créditos hipotecarios residenciales] disminuyeron en un 1%. Este quizás pueda explicarse al limbo de la ley de intereses preferenciales y no creció ni la cartera hipotecaria ni la cartera de construcción”, precisó Motta.
¿Qué afectó los créditos hipotecarios?
Durante la primera mitad del año 2025 la Cámara Panameña de la Construcción y representantes del sector inmobiliario reportaron una paralización de altededor de 90 obras nuevas residenciales, así como menos créditos por parte de los bancos tanto públicos como privados debido a la falta de claridad en la aplicación de la Ley de intereses Preferenciales, que impidió otorgar nuevos préstamos.
Una primera reforma aprobada en la Asamblea Nacional fue vetada y posteriormente modificada para adaptarla y entró en vigencia a partir de enero de 2026 con nuevos parámetros de tasas y segmentos que tendrán el interés preferencial subsidiado.
Estas son las tasas para créditos preferenciales
La Ley de Interés Preferencial establece tres tramos de subsidio diferenciados por región. En Panamá y Panamá Oeste (región 1), los descuentos van de 5% para viviendas de hasta $50 mil por ocho años, 4.5% para casas de hasta $80 mil por siete años y 4% para propiedades de hasta $120 mil también por siete años.
En Colón y el resto del país (región 2), el beneficio es mayor en los dos primeros tramos, con subsidios de 5.5% para viviendas de hasta $50 mil y $80 mil por ocho años, mientras que el tercer tramo mantiene un descuento de 4% por siete años para viviendas de hasta $120 mil.
Cabe destacar que en el segundo semestre de 2025 estuvo vigente la ley anterior y los bancos volvieron a reactivar los préstamos con tasas preferenciales.
Datos de la Superintendencia de Bancos, destaca que dentro del segmento de créditos de los hogares —que concentra el 55% de la cartera local bancaria— el crédito hipotecario sigue siendo el principal componente, con un peso cercano al 33% del total del sistema.
Del saldo residencial acumulado en hipotecas: $9,680.5 millones corresponden a préstamos bajo el régimen de interés preferencial. Mientras que $9,449.9 millones son créditos no preferenciales.
A pesar del crecimiento del saldo total, la menor colocación de nuevos préstamos refleja una moderación en la demanda y mayor cautela tanto de consumidores como de entidades financieras.
Según explicó Aldo Stagnaro, expresidente de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir), la menor aprobación de créditos hipotecarios residenciales en 2025 respondió también al alto nivel de endeudamiento de las familias, más que únicamente al periodo de transición de la Ley de Interés Preferencial.
Señaló que muchos hogares han utilizado la tarjeta de crédito como un complemento del ingreso, lo que ha reducido su capacidad de compra y limitado su acceso a nuevas hipotecas.
“La gente sigue necesitando dónde vivir, pero no puede comprar, por eso alquila”, indicó, agregando que esto ha impulsado la demanda de alquiler y la entrada de inversionistas que adquieren propiedades para arrendarlas.
De cara a 2026, prevé mayor movimiento en viviendas por debajo de $120 mil, aunque advierte que el dinamismo seguirá moderado mientras las familias reorganizan sus finanzas y recuperan poder adquisitivo.
Radiografía de la deuda
Datos de APC Experian muestran que el saldo total de hipotecas sumando las residenciales y comerciales, en los bancos alcanzó $21,386 millones, con un crecimiento anual de 1.91%.
En total existen 341,918 obligaciones hipotecarias, con un saldo promedio por préstamo de $62,547. La morosidad se ubica en 4.90%.
Las hipotecas representan la mayor parte del saldo total registrado por el buró de crédito en el sistema bancario al cierre de 2025, que suma $36,963 millones, incluyendo tarjetas de crédito, préstamos personales y otros financiamientos.
Aunque no se tienen las cifras de créditos hipotecarios nuevos aprobados al cierre de 2025, la APC Experian registra que en noviembre de 2025 se registraron 1,334 nuevas hipotecas en el sistema. La cifra representa una recuperación frente a noviembre de 2024, cuando se aprobaron 1,009 préstamos, pero se mantiene por debajo de los niveles observados en años previos.
El mayor número de aprobaciones en el período analizado, se dio en noviembre de 2019, con 2,024 hipotecas nuevas aprobadas por los bancos, seguido de 2022 (1,735) y 2023 (1,553), lo que evidencia que el dinamismo del mercado aún no alcanza los volúmenes previos a la pandemia.
