“Eso es facilito”. La frase se repite con frecuencia en edificios residenciales cuando un propietario anuncia que hará una instalación eléctrica, cambiará un calentador, moverá una línea de gas o colocará un equipo nuevo en su apartamento.
Lo que parece un trámite menor puede convertirse en un riesgo mayor si no interviene un profesional idóneo. En un país donde la vida vertical se ha multiplicado, los accidentes en propiedad horizontal —conocidos como PH— han encendido una alerta que va más allá de una simple reparación doméstica.
En Panamá, el régimen de propiedad horizontal establece que cualquier trabajo que implique modificaciones eléctricas, de gas o estructurales dentro de una unidad debe ser ejecutado por personal certificado. No se trata de un formalismo administrativo.
Es una exigencia vinculada a la seguridad colectiva y a la responsabilidad compartida que implica vivir en copropiedad. A diferencia de una casa individual, en un PH las decisiones que se toman dentro de un apartamento pueden afectar paredes, techos, tuberías y sistemas comunes que conectan a decenas o cientos de familias.
Priscilla Cooban, presidenta de la Asociación Panameña de Profesionales de PH, explica que el problema no radica únicamente en el desconocimiento de la norma, sino en la percepción de que ciertos trabajos son demasiado simples como para requerir un técnico certificado.
“Eso es facilito” suele ser el argumento para instalar una cortina eléctrica, cambiar una conexión de gas o modificar un centro de lavado. Sin embargo, una conexión mal hecha puede derivar en fugas, cortocircuitos o incendios que comprometen no solo una vivienda, sino toda la estructura.
Una de las disputas más frecuentes en los PH, según explicó Cooban, es el humo de cigarrillo. Lo describió como un conflicto particularmente complejo porque no siempre se “ve” ni se puede documentar con facilidad, y por eso suele escalar rápido entre vecinos.
A diferencia de una queja por ruido o por un daño visible, el humo se vuelve un problema difícil de probar: el residente que lo sufre percibe el impacto dentro de su unidad, pero muchas veces no tiene una evidencia directa que permita cerrar la discusión de inmediato.
En los últimos años se han registrado incendios, explosiones por gas y otros incidentes en edificios residenciales que incluso han dejado víctimas fatales. En algunos casos, las investigaciones apuntan a desperfectos técnicos; en otros, a intervenciones realizadas sin la debida idoneidad.
Aunque cada hecho debe analizarse de forma individual, el patrón común es que pequeñas modificaciones, realizadas sin supervisión profesional, pueden tener consecuencias desproporcionadas.
La dimensión del riesgo también tiene implicaciones legales y financieras. Si ocurre un siniestro y se comprueba que la instalación fue realizada por alguien no certificado, la cobertura de la póliza de seguro puede verse comprometida.
Las aseguradoras exigen que los mantenimientos y trabajos especializados estén respaldados por personal idóneo. De lo contrario, el propietario y, en algunos escenarios, la comunidad podrían enfrentar costos significativos.
Cooban insiste en que la intención no es responsabilizar de manera automática a propietarios o inquilinos, sino reforzar la cultura de prevención. “En propiedad horizontal nadie vive aislado”, resume.
Las instalaciones eléctricas, de gas y los sistemas contra incendios forman parte de una red interconectada. Una decisión individual puede impactar a vecinos que comparten los mismos ductos, transformadores o líneas.
Falta de espacio
El crecimiento sostenido de edificios residenciales en áreas urbanas ha convertido la propiedad horizontal en la forma predominante de vivienda en la ciudad.
Este modelo implica beneficios en seguridad y servicios, pero también mayores obligaciones. Mantener certificaciones al día, contratar técnicos idóneos y respetar los procedimientos internos no son trámites opcionales, sino condiciones mínimas para preservar la integridad de todos.
Cooman sostiene que en propiedad horizontal el problema no es solo técnico, sino cultural: la idea de que “en mi casa mando yo” choca con una realidad básica del PH: la vida en copropiedad.
En un apartamento, explica, no existe una frontera real entre lo privado y lo colectivo cuando se trata de seguridad. Un cambio en una unidad puede impactar al vecino de arriba, al de abajo y al edificio completo: ductos, ventilaciones, tableros eléctricos, tuberías, redes contra incendios y áreas comunes funcionan como un sistema integrado.
Por eso insiste en un punto que, según dice, los residentes suelen subestimar: el primer riesgo que se administra en un PH no es la estética del lobby ni la piscina, sino la vida de las personas.
La seguridad humana se lleva, en muchos edificios, una proporción alta del presupuesto mensual. Sin embargo, el debate en asambleas tiende a irse por lo visible: acabados, pintura, salón de eventos, decoración. Lo esencial —extintores, rociadores, bombas, alarmas, certificaciones, mantenimiento preventivo— aparece tarde, cuando aparece, comentó.
La presidenta de la asociación explica que esa desconexión termina generando presupuestos insuficientes. Y cuando el dinero no alcanza, señala la profesional, la administración queda atrapada: debe escoger prioridades y operar “hasta donde arrope la sábana”.
Pasillos, equipos y responsabilidades compartidas
En su análisis, Cooban remarca que la prevención comienza por lo más simple: respetar las reglas que ya existen. Menciona, por ejemplo, que dentro de los listados de verificación más comunes aparece una instrucción obvia y, a la vez, constantemente incumplida: pasillos despejados.
No se trata de orden “por estética”, explicó, sino de evacuación. Objetos en áreas comunes —muebles, macetas, cajas, incluso pertenencias cotidianas— pueden convertirse en obstáculos en un momento crítico.
Cooman señala que esa mezcla de responsabilidades es justo lo que vuelve delicado el régimen: ni todo es “culpa del administrador” ni todo es “culpa del vecino”.
La presidenta de la Asociación Panameña de Profesionales de PH también puso el foco en la prueba de hermeticidad, el chequeo técnico que busca confirmar que la red de gas no tiene fugas antes de que una filtración se convierta en una emergencia.
Explicó que, en la práctica, este tipo de verificación se vuelve crítica porque hay residentes que, por ahorrar o por confiarse en el “eso es facilito”, manipulan conexiones, cambian equipos o hacen ajustes sin personal idóneo, y cualquier error puede comprometer a todo el edificio.
Las cifras del Benemérito Cuerpo de Bomberos dimensionan el riesgo: en 2025 se atendieron 958 emergencias por escapes de gas a nivel nacional, un volumen alto para un solo año, y aunque el registro no desagrega por tipo de vivienda, en la realidad urbana una parte importante de esos llamados termina concentrándose en entornos multifamiliares por la densidad y la interconexión de sistemas.
En esa misma línea de riesgos domésticos, Cooban advirtió sobre incidentes que se disparan cuando niños o adultos mayores quedan solos en apartamentos y se enfrentan a estufas, gas o equipos eléctricos sin supervisión; en 2025 los bomberos reportaron 90 atenciones clasificadas como “puerta cerrada con adulto o niño” y 118 eventos de “comida quemada”, categorías que suelen reflejar escenarios donde un descuido cotidiano escala rápido en espacios cerrados y con vecinos pared con pared.
La nueva alerta que se asoma: cargadores de autos eléctricos y baterías de litio
En la conversación, Cooban advierte sobre un fenómeno que, a su juicio, puede convertirse en la próxima gran fuente de conflictos y emergencias en edificios: la instalación informal de cargadores para vehículos eléctricos.
El patrón, dice, suele repetirse: el propietario compra el vehículo, alguien le ofrece instalar “rápido” el cargador y el residente asume que es tan simple como conectar un electrodoméstico. En muchos casos, agrega, se intenta hacer sin permisos, sin aprobación de asamblea y sin un estudio eléctrico del edificio.
El punto crítico es la capacidad. Según plantea, la mayoría de los PH no está diseñada para soportar que cada estacionamiento opere un cargador de forma simultánea.
Eso involucra carga eléctrica, transformadores, cuarto eléctrico, protecciones, cableado, y condiciones de ventilación y ubicación. Incluso cuando un edificio quiera adaptarse, no es una decisión individual: requiere criterios técnicos, un plan y reglas claras para evitar improvisaciones, destacó.
A eso suma otra preocupación que ya circula en administraciones: equipos de movilidad personal con baterías especiales, particularmente baterías de litio en patinetas y bicicletas eléctricas.
Cooban explica que el riesgo no está en “demonizar” la tecnología, sino en el uso y el almacenamiento. Si una batería se golpea, se manipula mal o se carga en condiciones inadecuadas, puede convertirse en un foco de incendio.
Y en edificios donde residentes suben estos equipos a sus apartamentos para cargarlos, el riesgo aumenta si se colocan en áreas con instalaciones sensibles, como lavanderías o espacios próximos a calentadores, conexiones eléctricas o gas.
Junta directiva
Cooban también insiste en aclarar una confusión que alimenta conflictos: la junta directiva no es un adorno y el administrador no es el “dueño del edificio”.
Explica que en propiedad horizontal, la autoridad máxima es la asamblea de propietarios. Señala que es allí donde se aprueba el presupuesto, se decide en qué se gasta, qué se prioriza y qué se posterga.
La junta directiva actúa como órgano de dirección y supervisión entre asambleas, y el administrador ejecuta las decisiones: implementa, contrata, coordina, cobra, rinde cuentas y opera con el presupuesto aprobado", acotó.
Esa estructura, subraya, se rompe cuando los propietarios exigen resultados sin aprobar recursos, o cuando se pretende que la administración “resuelva” sin respaldo. Por eso vincula el tema de seguridad con el debate presupuestario: “si una comunidad decide pagar poco, tendrá poco. Y si decide pagar “lo mínimo”, entonces también será mínima la capacidad real de mantenimiento, certificación y prevención", advirtió.
En su mirada, el problema no es solo que haya que pagar más, sino entender qué se está pagando. Seguridad, mantenimiento y cumplimiento no son “lujos”; son parte del costo real de vivir en un sistema compartido.
Morosidad y apatía
Al hablar de la sostenibilidad de los PH, Cooban entra en un terreno incómodo: la morosidad y la baja participación en asambleas. Lo describe como una paradoja frecuente: comunidades donde pocos sostienen financieramente a muchos, mientras algunos residentes mantienen un estilo de vida alto pero relegan la cuota de gastos comunes.
En la práctica, explica, eso no solo afecta las finanzas del edificio: afecta la seguridad, porque reduce capacidad de respuesta, posterga mantenimientos y empuja a operar “a medias”.
A esa morosidad se suma la apatía. Cooban sostiene que una de las fallas más graves es que las comunidades no asisten a espacios de formación ni a reuniones donde se discuten riesgos y obligaciones. Y cuando ocurre un incidente, aparece el reclamo de “nadie nos dijo”, aunque existieran convocatorias, comunicaciones y advertencias previas.
Vacío institucional
Cooman describe otro problema estructural: el manejo de conflictos. Explica que la propiedad horizontal genera disputas distintas a las de una barriada: ruido, humo, uso indebido de áreas comunes, ingreso de personal, seguridad, incumplimientos de normas internas, convivencia, y situaciones que escalan rápido por la cercanía física. Sin embargo, las rutas de resolución no siempre responden con la velocidad ni la especialización que el régimen requiere.
Por eso plantea la necesidad de un espacio dentro de la justicia comunitaria, que atienda de forma especializada conflictos de propiedad horizontal. Su argumento es práctico: los PH concentran en una sola estructura lo que antes era una barriada completa, con cientos de familias compartiendo sistemas y reglas.
Señala que las dinámicas de conflicto son más intensas y el impacto es más amplio. Tratarlo como un caso común, advierte, suele ser ineficiente. Además, menciona que también haría falta formación específica para quienes atienden estas quejas, de modo que comprendan el régimen y puedan tomar decisiones acordes a esa realidad.
Finalmente, Cooban alerta sobre una irregularidad que, dice, se repite más de lo que debería: administradores que no están inscritos en el Registro Público.
La norma, explica, exige que el administrador contratado sea inscrito, precisamente por el nivel de responsabilidad que maneja: fondos de la comunidad, vida y seguridad de residentes, y datos e intimidad vinculados a la gestión del PH.
Cuando el administrador no está debidamente inscrito, el problema no es solo formal. Se convierte en un riesgo legal para la comunidad, para la junta directiva y para la propia administración, especialmente si ocurre un conflicto, una auditoría o un siniestro que obligue a revisar quién tenía representación y bajo qué condiciones.
Cooman cuestiona la práctica de “periodos de prueba” sin formalidad para un servicio que, por definición, maneja recursos y decisiones sensibles. Si el edificio contrata una empresa o a una persona para administrar, sostiene, debe hacer la debida diligencia antes, no improvisar después.
Más allá de casos puntuales o responsabilidades individuales, el fenómeno revela una tensión estructural: Panamá se volvió un país vertical más rápido de lo que aprendió a convivir en vertical. El régimen de propiedad horizontal no es solo un marco legal, es una cultura que todavía está en proceso de maduración.
Entre el deseo de vivir en espacios seguros y modernos y la resistencia a asumir los costos reales de esa seguridad, se abre una brecha que termina expresándose en conflictos, descuidos y riesgos evitables. El reto, en definitiva, no es solo técnico ni jurídico: es entender que en un PH la convivencia y la prevención son decisiones colectivas que empiezan dentro de cada apartamento.
