El Anteproyecto de Ley 112 de 2026, presentado por el diputado Ernesto Cedeño, fue prohijado esta semana por unanimidad en la Comisión de Infraestructura Pública y Asuntos del Canal de la Asamblea Nacional, con nueve votos a favor, ninguno en contra y ninguna abstención.
La iniciativa modifica la Ley 284 del 14 de febrero de 2022, que actualmente regula el régimen de propiedad horizontal. En concreto, propone modificar tres disposiciones existentes: el numeral 19 del artículo 6, el artículo 25 y el artículo 68, y crear tres artículos nuevos: 26-A, 26-B y 67-A.
También establece un período de seis meses para que los PH adapten sus reglamentos de copropiedad a las nuevas reglas, en caso de que la propuesta llegue a convertirse en ley.
Uno de los cambios de mayor alcance estaría en la forma de distribuir determinados gastos comunes. Actualmente, la Ley 284 define la cuota de gastos comunes como la suma que corresponde pagar a cada propietario para atender la administración, mantenimiento y operación de los bienes comunes. Para las propiedades horizontales de edificios, la legislación utiliza como referencia el metraje de cada unidad inmobiliaria.
El anteproyecto sustituye ese criterio para los gastos comunes ordinarios correspondientes a servicios de administración y de utilización general y dispone que sean distribuidos en partes iguales entre todas las fincas o unidades inmobiliarias del PH.
Entre esos gastos identifica administración, seguridad, limpieza, jardines, áreas recreativas, piscinas, elevadores, gimnasios, salones de eventos y áreas sociales.
La propuesta va más allá y establece que el área construida, el valor de la unidad y su ubicación dentro del proyecto no podrán utilizarse como criterios para distribuir las cuotas ordinarias o comunes cuando no guarden una relación directa con el servicio efectivamente prestado.
En aquellos gastos que permitan una individualización objetiva, podrá emplearse un criterio técnico diferente, siempre que esté sustentado y sea aprobado conforme a la ley.
Cedeño explicó a La Prensa que el objetivo es introducir lo que denomina un principio de “equidad contributiva”. Durante la sustentación ante la comisión utilizó como ejemplos la vigilancia, limpieza, ascensores, piscinas y jardines, bajo el argumento de que se trata de servicios que forman parte del funcionamiento general de la propiedad y benefician a la comunidad.
“No se trata de ponerle un precio a un lugar donde usted vive. Se trata de determinar cuánto cuesta realmente mantener los servicios que usted realmente recibe”, sostuvo Cedeño durante la sustentación.
También aseguró que la propuesta “no busca encarecer la cuota de mantenimiento”, sino que los propietarios sepan qué conceptos están pagando.
Priscilla Cooban, presidenta de la Asociación Panameña de Profesionales de PH, considera que este cambio requiere mayor análisis técnico. En entrevista concedida a La Prensa, señaló que el tamaño de las unidades ha formado parte del criterio utilizado para establecer la participación económica de los propietarios y advirtió que una distribución igualitaria puede tener efectos diferentes según las características del inmueble.
Cooban puso como ejemplo una propiedad horizontal en la que exista una unidad comercial de más de 1,000 metros cuadrados, con decenas de empleados y clientes diariamente, frente a otra de 30 metros cuadrados.
A su juicio, la discusión debe considerar no solamente que ambas son copropietarias de los bieneNOs comunes, sino también las diferencias en las unidades que integran el PH.
El asunto también generó una observación dentro de la propia comisión. El diputado Manuel Cheng, aunque respaldó el prohijamiento, planteó que deberá analizarse el efecto del cambio sobre el coeficiente de participación incorporado en la escritura pública de cada PH.
La legislación vigente permite que la cuota de gastos comunes sea fijada de manera diferente cuando así lo apruebe el 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que estén al día en sus obligaciones financieras. Cheng sugirió estudiar durante el primer debate si los propietarios deberían conservar la posibilidad de acordar, mediante una mayoría calificada, un criterio diferente.
Nuevas reglas para ingresos extraordinarios y remanentes
El anteproyecto incorpora además dos artículos que actualmente no existen en la Ley 284, dirigidos específicamente al manejo de recursos distintos de la cuota ordinaria.
El nuevo artículo 26-A agrupa bajo el concepto de recursos extraordinarios los provenientes de cuotas extraordinarias, multas, intereses moratorios, recargos, sanciones, arrendamientos, concesiones y cualquier otro ingreso diferente de la cuota ordinaria. Estos fondos deberán mantenerse identificados separadamente dentro de la contabilidad del PH.
La administración solo podrá destinarlos al propósito que motivó su recaudación o a otro uso autorizado expresamente por la Asamblea de Propietarios. Además, al finalizar cada ejercicio fiscal deberá presentar a la asamblea un informe detallado sobre cuánto dinero se recibió, cómo fue utilizado y cuál es el saldo disponible.
Cedeño explicó que la modificación busca que los propietarios conozcan qué ocurre con los ingresos generados por bienes o actividades del propio PH. Mencionó espacios comunes utilizados para arrendamientos o publicidad y sostuvo que “todos sean beneficiados” de lo que durante la entrevista denominó dividendos.
El texto del anteproyecto, sin embargo, no establece un reparto de dinero en efectivo. El nuevo artículo 26-B dispone que, cuando existan recursos extraordinarios que al finalizar el ejercicio fiscal no estén comprometidos ni hayan sido utilizados para el propósito que justificó su recaudación, deberán acreditarse en partes iguales a las unidades inmobiliarias para compensar las cuotas ordinarias del período siguiente.
La propuesta contiene dos excepciones. La acreditación no se produciría cuando el dinero ya estuviera destinado a una obra o contingencia cuya ejecución permaneciera pendiente al cierre del año.
Además, la Asamblea de Propietarios podría decidir conservar los fondos para una obra extraordinaria determinada, siempre que exista el voto favorable de dos terceras partes de las unidades inmobiliarias hábiles para votar y que la obra esté identificada y presupuestada.
Es precisamente en este punto donde Cooban plantea una de sus principales reservas. La especialista explicó que, en la práctica, los PH pueden utilizar ingresos provenientes de multas, recargos u otras fuentes para alimentar reservas que posteriormente permiten enfrentar reparaciones o gastos que surgen durante el funcionamiento del inmueble.
“Cuando viene un proyecto muy grande y la propiedad no ha reunido un ahorro, una reserva para ese proyecto”, explicó, la alternativa puede terminar siendo recurrir a una cuota extraordinaria. Cooban puso como ejemplo un edificio que sabe que deberá ser pintado dentro de cuatro o cinco años y que decide acumular recursos gradualmente para enfrentar ese gasto.
La discusión ocurre además dentro de un régimen que ya contempla mecanismos de reserva. La Ley 284 establece un Fondo para Imprevistos destinado a atender obligaciones, obras o gastos inesperados del PH. El anteproyecto no elimina ese fondo, pero Cooban considera que las propiedades también necesitan margen para acumular otros recursos destinados a proyectos y reparaciones futuras.
También señaló que algunas propiedades utilizan ingresos procedentes de multas para sufragar costos relacionados con las propias actividades que las generan. Como ejemplo mencionó las sanciones por inasistencia a las asambleas, cuyos recursos pueden ayudar a cubrir el costo de la plataforma tecnológica utilizada para realizar esas reuniones.
Para Cooban, establecer automáticamente una compensación a favor de los propietarios puede reducir el margen que tienen los PH para crear reservas. Además, considera necesario analizar cuidadosamente la inclusión de multas y recargos dentro de recursos que eventualmente puedan traducirse en créditos a favor de los mismos propietarios.
“Una propiedad horizontal no tiene fines de lucro”, indicó. Su preocupación es que la regla pueda generar el incentivo de considerar determinados ingresos como una especie de rendimiento anual para los propietarios, cuando actualmente forman parte de los recursos con los que cuenta la copropiedad para su funcionamiento y necesidades futuras.
La propuesta, no obstante, sí permite conservar fondos cuando estén vinculados a una obra o contingencia pendiente y abre la posibilidad de mantenerlos para una inversión extraordinaria mediante aprobación de dos tercios de las unidades habilitadas para votar. Ese será uno de los puntos que probablemente concentre parte de la discusión durante el primer debate.
Reuniones virtuales
El tercer artículo nuevo sería el 67-A, dedicado a las reuniones celebradas mediante medios tecnológicos. La Ley 284 ya permite la realización de asambleas utilizando plataformas tecnológicas, pero el anteproyecto incorpora garantías específicas sobre la participación.
La propuesta establece que las reuniones virtuales deberán ofrecer condiciones que permitan participar efectivamente a todos los propietarios o representantes acreditados en igualdad de condiciones respecto de una asamblea presencial. No podrán impedirse las intervenciones, mociones, observaciones, solicitudes de aclaración ni el ejercicio del voto por el hecho de tratarse de una reunión virtual.
Sin embargo, el mismo artículo reconoce la aplicación de reglamentos de debate o reglas de orden, siempre que sean objetivas, razonables, proporcionales y no discriminatorias. La administración y quien presida la asamblea deberán garantizar además la identificación de participantes, continuidad de la comunicación, transparencia y registro íntegro de las votaciones.
Cedeño sostiene que la modificación responde a situaciones en las que, según dijo, se limita de antemano cuántos propietarios pueden intervenir sobre un tema. “Todos tienen derecho a participar en una sesión ordinaria o extraordinaria”, manifestó durante la sustentación.
Cooban coincide con el derecho de todos los propietarios a expresarse, pero considera que debe equilibrarse con el derecho de los demás asistentes a que la reunión pueda avanzar ordenadamente. Planteó que cada PH podría aprobar su propio Reglamento de Debates, con reglas conocidas previamente sobre las intervenciones.
El límite de dos poderes
Actualmente, la legislación permite que los propietarios participen personalmente o mediante mandatario y reconoce la posibilidad de otorgar poderes para ser representados en las asambleas. La propia Ley 284 ya establece además que el administrador, por razón de sus funciones, no puede representar a ningún propietario.
Lo que incorporaría ahora el Anteproyecto 112 es un límite general: ninguna persona natural podría representar a más de dos propietarios o titulares de unidades inmobiliarias dentro de una misma reunión.
Si una persona recibe más de dos poderes, los que excedan el límite serían ineficaces y no podrían utilizarse para conformar el quórum ni para votar.
Cedeño sostiene que la restricción busca impedir la concentración de representación en determinadas personas, miembros de juntas directivas o promotoras. Afirmó que existen casos en los que personas vinculadas a la administración tienen acceso a los contactos de numerosos propietarios y terminan acumulando poderes que les permiten influir significativamente sobre las decisiones.
El diputado considera además que las plataformas virtuales han reducido la necesidad de acumular representaciones. “Con el uso de Zoom, cualquiera se puede conectar a una sesión y participar”, señaló.
Cooban sostiene que la posibilidad tecnológica de conectarse no elimina las razones por las cuales una persona puede necesitar representación, como residir fuera del país, trabajar durante la reunión, enfrentar problemas de salud o simplemente confiar su voto a otra persona.
Cooban plantea además una diferencia que considera fundamental: una cosa es el derecho a voto derivado de ser propietario de varias unidades y otra diferente son los votos que alguien ejerce porque otros propietarios le entregaron un poder.
Así, una promotora o propietario que sea titular directamente de 20 unidades conservaría los votos que legalmente correspondan a esas unidades. El límite de dos poderes no modificaría esa situación. Lo que restringiría es la posibilidad de que 10, 20 o 40 propietarios diferentes decidan ser representados por una misma persona.
Cooban puso como ejemplo a propietarios extranjeros que pueden conocer únicamente a una persona dentro del edificio y que tendrían que localizar otro representante si esa persona ya recibió dos poderes. A su juicio, limitar la representación no necesariamente resuelve la concentración de votos que preocupa al diputado cuando estos provienen de unidades pertenecientes directamente a un mismo propietario.
Cedeño, por su parte, considera que la concentración de representaciones sí puede producir desequilibrios dentro de determinadas asambleas y sostiene que el uso de plataformas digitales facilita actualmente una participación directa mucho mayor que cuando no existían esas herramientas.
El diputado del Movimiento Otro Camino (MOCA) dijo que durante el primer debate espera la participación de propietarios, administradores y organizaciones vinculadas con las propiedades horizontales.
“A todos, todos los que quieran, todas las organizaciones que aporten, construyan”, respondió el diputado al ser consultado sobre las consultas que realizarán en la comisión.
Cooban adelantó que la Asociación Panameña de Profesionales de PH prepara un documento técnico con sus observaciones y considera que la discusión debe analizar el funcionamiento del régimen en su conjunto.
Su planteamiento es que las modificaciones no deberían diseñarse únicamente a partir de problemas registrados en algunas propiedades, porque las reglas resultantes terminarán aplicándose a miles de comunidades sometidas al régimen de propiedad horizontal.
En Panamá se estima que existen entre 4,000 y 5,000 propiedades incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal (PH), de acuerdo con referencias utilizadas por autoridades y gremios vinculados al sector.
Estimaciones del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) sitúan incluso la cifra por encima de las 5,000 propiedades horizontales registradas. El universo no se limita a edificios de apartamentos: también comprende barriadas residenciales con áreas comunes, centros comerciales, complejos de oficinas y otros desarrollos sometidos a este régimen.
