OPINIÓN. Los primeros vientos de una tormenta fiscal ya llegaron. El primer ventarrón es el proyecto de ley No. 33, que sus proponentes han bautizado como Ajuste Fiscal (AF), y que tiene los síntomas recaudatorios que han caracterizado las últimas cuatro reformas, aunque enfocado esencialmente en los ambientes hasta ahora no gravados.
Al margen de ellos, los no gravados, veamos la parte pertinente a las normas sobre las transferencias de bienes inmuebles, que tienen estudiando materia fiscal a los gremios relacionados con los bienes raíces.
El AF empieza señalando que la renta gravable será la diferencia entre el valor real de venta y el costo básico del bien más los gastos necesarios para poder hacer la transacción. Sobre el costo básico, el proyecto es concluyente al señalar que es el valor catastral registrado a la fecha de promulgación de la ley o el valor según libros, el menor de ellos, en idéntica redacción a las normas actuales.
El valor catastral es fácil de determinar por los registros oficiales, pero el valor según libros es un caso que ha estado sin control por parte de la Dirección General de Ingresos.
En cuanto a “los gastos necesarios para efectuar la transacción”, tal como señala la norma actual y la propuesta, toca alegar que el reglamento del Impuesto Sobre Renta (ISR) (DE-170 de 1993) limita la deducción a los gastos notariales, los derechos del Registro Público, que generalmente son por cuenta del comprador, las comisiones de compra y/o de venta y los honorarios de los abogados.
Sin duda la limitación del reglamento no es compatible con la norma, pues existen otros gastos que son necesarios para poder vender una propiedad.
En cuanto al mismo impuesto, con la reforma, los contribuyentes no habituales en el negocio de compraventa de bienes inmuebles se enfrentan a pagar un anticipo del impuesto sobre la renta en base al 5% aplicado sobre el valor de la enajenación.
Además, y antes de que el notario cierre la escritura de compraventa, el vendedor deberá pagar ese 5% en adición al 2% del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI), que hace las veces de un impuesto sobre la venta, independientemente de los resultados económicos de la operación. En estos casos los contribuyentes no caen en la trama del Cálculo Alternativo del Impuesto sobre la Renta (CAIR) al no tener que computar la venta como parte de los ingresos gravables del período.
Hasta aquí, la fórmula para calcular el ISR es una copia de las normas que la Ley No. 18 de 19 de junio de 2006 ofrece a quienes venden bonos, acciones y demás valores emitidos por sociedades, y que a pesar de sus tres años cumplidos aún espera la reglamentación.
Ahora bien, si la compraventa de bienes inmuebles está dentro del giro ordinario de su negocio, el contribuyente queda sujeto a calcular su ISR con las tasas establecidas en los artículos 699 y 700 del Código Fiscal.
La habitualidad no sufre cambios con el AF.
Pero lo mejor de todo para el sector privado es que regresan los avalúos con las mismas ventajas tributarias que se ofrecieron a partir de la Ley No. 6 de 2006. Pero cuidado, no todo lo que brilla es oro. Prevalece un análisis tributario global antes de proceder.
En resumen, el proyecto o AF tiende a facilitar las operaciones de venta de bienes inmuebles con un ISR relativamente bajo y fácil de aplicar, beneficiando al sector inmobiliario en general a pesar de sus excepciones.
