El congelamiento de los cánones de arrendamiento de viviendas y locales comerciales aprobado por el Gobierno trae un respiro temporal para los inquilinos que se quedaron sin ingresos por la cuarentena aplicada debido a la pandemia del coronavirus.

Sin embargo, los propietarios de inmuebles temen que la deuda que se acumule mientras dure la emergencia nacional no sea cancelada posteriormente por los ocupantes de algunos apartamentos, casas o locales comerciales.

El Decreto Ejecutivo 145 del 1 de mayo de 2020, firmado por el presidente Laurentino Cortizo, suspende los lanzamientos y ordena el congelamiento de los cánones de arrendamiento.

También suspende las cláusulas de incrementos o de penalización por terminación unilateral del contrato y las relativas a intereses por mora, mientras dure la urgencia nacional.

Raúl Méndez, arrendador y afiliado a la Asociación de Propietarios de Inmuebles de Panamá (API), dijo que le parece un sentido de justicia social que el Estado se constituya en un protector de los arrendatarios, sobre todo de los de bajo ingreso o con contrato laboral suspendido, pero indicó que hay riesgos de que personas se queden en los apartamentos por varios meses sin pagar y después se muden a otro lugar “con la plata que no le pagaron al arrendador anterior”.

Igualmente, manifestó que se pueden dar casos de arrendadores que abusen lanzando a la calle a los morosos, lo cual tampoco es correcto.

“Hay una duda muy grande, sobre todo en la parte de los arrendadores con los cuales he hablado sobre si verdaderamente la gente no va a abusar del mecanismo, ya que hay muchos apartamentos vacíos en la ciudad capital y el arrendatario moroso podría mudarse dejando la deuda acumulada”, dijo Méndez.

Por su parte, José Díaz, presidente de la API, explicó que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) debe aclarar a todos los inquilinos que el congelamiento que señala el decreto “no significa el no pago” y está dirigido a los afectados por despido, los informales y los que no están recibiendo ingresos. “Los empleados públicos, que están recibiendo salario, y algunos hasta sin trabajar, por qué no van a pagar el alquiler”, cuestionó Díaz.

El decreto se refiere a congelar los aumentos o el cobro de cualquier recargo o cuota adicional durante el periodo de emergencia, pero el arrendatario debe llegar a un acuerdo con el arrendador para cancelar en un plazo definido los cánones adeudados.

Considera Díaz que se debe tener en cuenta que no es igual un arrendamiento residencial a uno comercial, industrial o de oficina.

Arrastre de morosidad

Como el decreto prohíbe los lanzamientos durante el tiempo que demore la emergencia nacional, en el momento que el Ejecutivo aprobó la medida ya había algunos casos de inquilinos que tenían atraso en el pago del alquiler.

El artículo 2 del Decreto Ejecutivo 145 indica que se suspenden todos los trámites de lanzamiento y desalojo de bienes inmuebles destinados para uso habitacional, establecimientos comerciales, uso profesional, actividades industriales y docente, sin distinción de canon de arrendamiento, mientras dure el estado de emergencia nacional.

“Si un inquilino te debe y no ha pagado marzo y abril, está suspendido el lanzamiento, y se irá acumulando mayo, junio y llegará a julio, con cinco meses, sin poder lanzarlo”, advierte Méndez.

Si es una mensualidad de mil dólares, serían 5 mil dólares en total y si es de 500 dólares, suman 2 mil 500 dólares que se deben prorratear para pagar en un periodo de hasta dos años.

Hasta dos meses después de que se termine la urgencia nacional, no se puede aumentar el canon de arrendamiento.

En caso de que se presenten conflictos o diferencias entre los inquilinos y los arrendadores por el pago de las cuotas atrasadas, estos deben acudir al Miviot.

El decreto señala que el arrendador y el arrendatario podrán dirimir por mutuo acuerdo los conflictos originados sobre los cánones de arrendamiento pendientes.

“Pero eso es una caja de pandora, porque habrá muchos casos que te dirán, mire no le puedo pagar y me mudo. Otros dirán, te puedo pagar un mes o harán alguna propuesta de pagar a largo plazo...”, añadió Méndez.

A su juicio, se va a represar una obligación muy grande del arrendatario con el arrendador y a su vez del arrendador con su banco o a quien él le deba por la inversión del bien inmueble.

Sanciones

En el decreto se establecen penalizaciones para el arrendador que mediante métodos o acciones de hecho suspenda el suministro del servicio de gas, agua, electricidad y otros, como medida de presión al arrendatario para desalojar el inmueble o que infrinja las disposiciones, según lo dispuesto en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973.

Igualmente, se señala que se sancionará al arrendatario inquilino que económicamente no haya sido afectado en sus ingresos por el estado de emergencia nacional y no cumpla con su obligación de pagar el canon de arrendamiento.

Acuerdos ante el Miviot

Las organizaciones del sector inmobiliario coordinan con el Miviot un formulario único que servirá como modelo para los acuerdos entre arrendadores y arrendatarios sobre la morosidad de arrendamiento.

Se pretende que estos acuerdos queden en el Miviot para dirimir cualquier conflicto que se presente en el futuro. “Lo que queremos es que salga un documento que vean todas las partes. Un documento base en el que se digan las generalidades del acuerdo”, detalló el presidente de la API.

Miviot busca que contratos de alquiler estén registrados

Algunos contratos de arrendamiento vigentes en el país no están registrados en el Miviot, a pesar de que la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 establece que todo contrato de alquiler debe ser inscrito o registrado ante la Dirección General de Arrendamientos para garantizar los depósitos de arrendamiento y que el Estado panameño pueda regular la materia.

La ministra de Vivienda, Inés Samudio, reconoció que parte del problema radica en que hubo un descontento de los usuarios, porque no se estaban devolviendo a tiempo los depósitos de arrendamientos retenidos por administraciones pasadas.

“En diciembre de 2019, nosotros devolvimos más de $11 millones que estaban en reclamo por más de tres años”, dijo. Con el decreto 145 de 1 de mayo de 2020, se espera que los acuerdos entre los arrendadores y arrendatarios en medio de la crisis del coronavirus sean registrados ante el Miviot. La entidad se compromete a garantizar el cumplimiento de lo establecido en los acuerdos, una vez termine el estado de emergencia.