Estrategias

El sector inmobiliario y la banca en tiempos de Covid-19

El 31 de marzo de 2020 la construcción fue interrumpida: la bulla de las grúas cesó, el cemento dejó de ser despachado, los ladrillos se guardaron en depósitos y 187 mil trabajadores tuvieron que regresar a casa. Desde entonces, hemos vivido los rigores de la cuarentena debido al Covid-19. ¿En qué punto estaba el sector inmobiliario y construcción antes de la pandemia, y qué ha ocurrido desde entonces?

Desde el 2010 al 2019, el sector inmobiliario y de construcción quintuplicó su tamaño: de una industria de 2,600 millones de dólares alcanzó los 12,900 millones; lo que hizo que se transformara en uno de los principales pilares de la economía. Llegó a representar el 19% del PIB, empleó decenas de miles trabajadores y generó uno de cada cinco dólares gastados en transacciones de compra.

Para entender este crecimiento, es necesario también entender que la industria inmobiliaria está íntimamente interconectada con el sistema bancario nacional. Los bancos prestan a los desarrolladores para que hagan sus obras, y a la vez prestan hipotecas a los clientes para que compren las propiedades terminadas. De manera que tanto la demanda como la oferta crecen alimentados por los créditos bancarios. Se calcula que casi el 80% del dinero del sector proviene de la banca. En otras palabras, el sector construcción creció gracias a la banca y la banca creció en el mismo período gracias a la construcción.

Como ya es de conocimiento popular, desde el 2017 el sector se ha estado desacelerando, viniendo de crecimientos de 40% y cayendo a sólo 0.5% en el 2019. Esto se debe a la manera en que los precios de las construcciones van subiendo y bajando cíclicamente a medida que la oferta y demanda fluctúan, como efecto del vaivén natural del ciclo de bienes y raíces. Inevitablemente, se llega un punto en que la oferta supera la demanda, se sigue construyendo y el precio empieza a bajar, lo cual conduce a la desaceleración de la industria.

Desafortunadamente, la Pandemia inició cuando la industria estaba en caída libre tratando de tocar fondo. Esto causó un shock sin precedentes. Se paralizaron las ventas, se congelaron los desembolsos de hipotecas y se suspendieron las cartas promesas bancarias en manos de los clientes que ya tenían un pie dentro de sus “futuras” propiedades. Adicionalmente, la crisis se agravó con la suspensión masiva de empleos, la incertidumbre sobre el tiempo que llevaría salir del pico de la pandemia y las leyes de moratoria y control de intereses.

El efecto de esta debacle es amplio: la suspensión de hipotecas eliminó el flujo de caja que los desarrolladores necesitan para pagar sus préstamos bancarios; la falta de compradores ha venido reduciendo el precio de las viviendas para atraer a los pocos clientes en condiciones de lograr un préstamo; y las leyes de moratoria no permiten a los bancos regresar a los ritmos de préstamo de hipotecas pre pandemia por miedo a que los clientes se acojan a estos beneficios en los préstamos nuevos.

Estas circunstancias están llevando a la industria por un camino fácil de predecir: las deudas de los desarrolladores siguen subiendo con la acumulación de intereses, y el valor del inventario sigue bajando con las reducciones en precio. En el momento en que el valor del inventario sea menor que el saldo de los préstamos, los proyectos llegarán a su muerte económica. En ese momento, los promotores perderán el capital invertido y los bancos retomarán la posesión de los bienes. Para muchos proyectos, esto ocurrirá en los próximos 6 a 18 meses.

Salir del ciclo destructivo en que se encuentra la industria actualmente requerirá estabilizar las condiciones del sistema bancario para que éste pueda hacer su trabajo de prestar a compradores y la rueda empiece a andar nuevamente.

Para lograr este objetivo se requiere del esfuerzo balanceado de los 3 principales actores de la crisis actual:

1) el gobierno debe eliminar toda ley de moratoria o amenaza de control de intereses para los préstamos nuevos, 2) los desarrolladores deben utilizar los pocos recursos con los que cuentan para resistir y cuidar el valor de los activos por el mayor tiempo posible y 3) el sistema bancario debe reducir los costos financieros a los desarrolladores para comprar tiempo mientras el sistema bancario se estabiliza.

Encontrar este balance es clave para regresar paulatinamente al crecimiento sostenido de dos sectores que tanto se deben el uno al otro.

El autor es empresario inmobiliario

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