Detrás de los cambios de zonificación para desarrollar proyectos de construcción de alta densidad y que tanto molestan a comunidades de los corregimientos de San Francisco, Bella Vista, Betania o Ancón, porque afectan su calidad de vida, hay un atractivo negocio inmobiliario.
Cifras del Municipio de Panamá dan cuenta de que en los últimos 10 años se han presentado mil 332 solicitudes para asignaciones de uso de suelo [cuando un lote no tiene código de uso de suelo], adiciones de zonificación [es decir, la finca ya tiene su código, pero dentro de esa misma propiedad se desea agregar otro tipo de zonificación] y cambios de uso de suelo, en su mayoría para que un terreno de baja densidad pase a ser de alta densidad, de manera que la misma área pueda albergar a más personas.
La mayor parte de estas modificaciones territoriales ha impactado a San Francisco, Betania y Bella Vista, aunque también en menor medida a Juan Díaz y, más recientemente, a Ancón, específicamente al área de Condado del Rey y sus alrededores. Por ejemplo, en el año 2008 se presentaron 40 solicitudes de ese tipo en Bella Vista, 27 en Betania y 20 en San Francisco.
Mientras que el año pasado se reportaron 7 en Bella Vista, 12 en Betania, 24 en San Francisco y Juan Díaz tuvo 13. Pocas se presentaron para zonas como 24 de Diciembre, donde solo hubo una solicitud al igual que para Tocumen, Curundú y El Chorrillo (ver tabla).
Para activistas como María Chávez, presidenta de la Red Ciudadana Urbana, y el urbanista Gerónimo Espitia, el comportamiento de estas cifras gira en torno a un atractivo negocio inmobiliario, que afecta, según dicen, la calidad de vida de miles de comunidades, las cuales vieron cómo se aprobaban en las entidades decenas de cambios de uso de suelo sin supuestamente cumplir con las normas.
Cuenta Espitia que un terreno, por ejemplo, con código de uso de suelo R2A, para viviendas unifamiliares, solo permite una densidad neta de hasta 300 personas por hectárea, en tanto, si esa misma propiedad pasa a adquirir una categoría RM3, para viviendas multifamiliares (edificios), la densidad neta es de hasta mil 500 personas por hectárea.
Para los entendidos en el tema, si a eso se le agrega que el metro cuadro en Bella Vista, San Francisco o Betania cuesta entre 2 mil dólares y 2 mil 500 dólares significa que hay muchos millones de por medio.
El urbanista mencionó que durante los últimos años tanto el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) como los municipios han venido adjudicándose la facultad de los cambios de zonificación, cuando son estos últimos los responsables de esa materia a través de la Ley 6 de febrero 2006, sobre ordenamiento territorial.
En tanto, Chávez lamentó que este tema tenga enfrentados a comunidades con inversionistas inmobiliarios, conflictos que, incluso, han llegado a la Corte Suprema de Justicia.
Precisó que hay 13 dirigentes comunitarios con denuncias por oponerse a proyectos que, supuestamente, violan las normas urbanas o fueron beneficiados con cambios de uso de suelo sin la debida consulta pública.
“Las autoridades aprueban estos cambios de zonificación sin considerar si la infraestructura, llámese calles, acueductos o alcantarillados, soportará la nueva densidad de estos proyectos”, concluyó.
La muestra más reciente de cómo los cambios de uso de suelo sin planificación tienen en jaque a sus residentes es Condado del Rey. Allí hay unas 20 torres. Además, según Erick De Gracia, dirigente de la comunidad, hay cambios de uso de suelo aprobados de hace varios años que permitirían la construcción de 20 torres más.
Esto implicaría que la zona duplique su población de 40 mil habitantes a unos 80 mil con la misma infraestructura actual, según datos de la Asociación de Residentes de Condado del Rey.
Esta fue una de las razones por las que el Municipio de Panamá decidió establecer una moratoria para nuevos permisos de construcción, así como lo hizo con San Francisco, mientras realiza estudios sobre la zona.
Para Rodrigo Sánchez, expresidente de la Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos, la solución es simple: “no dar o aprobar más cambios de densidad de suelo”, mientras no se mejore o adecúe la infraestructura del distrito de Panamá, donde vive casi la mitad de la población del país.
“Debe haber mayor planificación y se deben tomar las decisiones ahora antes de que el problema sea mayor después”, añadió Sánchez.
LA NORMATIVA
En el Municipio de Panamá quien ha estado manejando el tema de los cambios de uso de suelo y ordenamiento territorial es el director de Planificación Urbana, Manuel Trute.
El funcionario reconoció que durante los últimos años se ha especulado con la modificación de los códigos de los terrenos.
Sostuvo que las primeras normas de uso de suelo en el país datan de 1985 y no contemplaban ni siquiera el tema de la consulta pública para los cambios de zonificación individuales. De hecho, el tema de consulta se vino a regular hasta después del año 2000 con la Ley 6 de Transparencia, de enero de 2002.
También expresó que la Ley 6 de febrero de 2006 (Ley de Urbanismo) fue la que traspasó a los municipios la facultad de modificar los usos de suelo locales en lugar del Ministerio de Vivienda, aunque eso no se vino a cumplir estrictamente hasta el año 2015; es decir, casi 10 años después, porque en años anteriores el Miviot continuaba dando el visto bueno a las modificaciones de zonificación en el ámbito local (distrito de Panamá).
Precisamente, explicó que en ese lapso de tiempo se acentuó la petición de cambios de zonificación individuales, sin que se les exigiera a los promotores un tiempo estimado para que desarrollaran un proyecto, luego de que se les avalara el cambio. “Eso llevó a que se aprobaran cambios de zonificación en áreas como San Francisco, Bella Vista, Betania, entre otras áreas céntricas solo para especulación inmobiliaria”, acotó.
Ahora con el traspaso de esa competencia al municipio, dijo que se instaló una Junta de Planificación Municipal, según lo establece la Ley 14 de julio de 2015, que modifica la Ley 6 de febrero de 2006.
A partir de allí, en 2015, la Dirección de Planificación Urbana del Municipio recibe y procesa las solicitudes de cambios de uso de suelo. Para esto, se elaboró el Acuerdo Municipal No. 137 de septiembre de 2015, que establece el procedimiento.
“Con este Acuerdo 137 de 2015, se les está exigiendo a los promotores que luego de aprobado un cambio de uso de suelo tienen dos años para desarrollar la obra o, de lo contrario, retornará a la zonificación que tenía antes”, puntualizó.
Además, dijo que no están aprobando cambios de uso de suelo para lotes individuales como se hacía antes, sino para unidades territoriales; es decir, segmentos o manzanas de terreno, pero con un plan o estudio técnico para esa zona.
“Estamos rechazando el 90% de las solicitudes de cambios de zonificación, ya que la mayoría no cumple con las exigencias”, concluyó.
En tanto, Juan Manuel Vásquez, viceministro de Ordenamiento Territorial, subrayó que desde 2014 esa entidad dejó de avalar cambios de uso de suelo locales; es decir, en los distritos, ya que así lo establece la norma ahora.
No obstante, detalló que se están desarrollando planes de ordenamiento para las provincias en crecimiento como Chiriquí, Veraguas o Herrera.
En 2014, el Miviot suspendió los cambios de uso de suelo de alta densidad para las comunidades de Altos del Golf y Villa Lilla, en San Francisco, y Llanos de Curundú y Altos de Curundú, en Ancón.
La opinión de Eduardo Di Bello Robles, miembro de la junta directiva de la Cámara Panameña de la Construcción, es que medidas como suspender los permisos de construcción son “peligrosas” porque sientan un precedente.
“También se aprobó, aparte de San Francisco, para Condado del Rey, y eso se puede seguir extendiendo, cuando cada año llegan a la ciudad capital 40 mil nuevos habitantes y hay que aportar vivienda a esta población”, subrayó.
Di Bello Robles sostuvo que sí se han reportado algunas malas prácticas en la industria durante los últimos años, pero también hay promotores que cumplen con las normas y desarrollan bien su labor.
“No es sano suspender el desarrollo, mientras revisamos la normativa urbana con las redes ciudadanas, gremios y autoridades”, mencionó.
Por último, dijo que no es bueno cambiar zonificaciones, porque eso genera un mal desarrollo. Aunque mencionó que también se puede identificar en qué zonas o lugares se pueden aplicar o implementar esas modificaciones de uso de suelo.
El Acuerdo 137 de septiembre de 2015, sobre trámites de planes de ordenamiento territorial del Municipio de Panamá, indica que para solicitar un cambio de uso de suelo se debe presentar un estudio técnico que sustente la solicitud.
Luego, la Junta de Planificación pasará a revisarlo para que después se llegue a un proceso de consulta pública con la comunidad. Finalmente, los miembros de la junta elaborarán un informe sobre su recomendación de aprobación o no para que el alcalde emita una resolución al respecto.
La junta la integran ediles, representantes de la sociedad civil, la Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos y el Municipio de Panamá.