En una visita que hicimos hace años, como funcionarios internacionales a Chile para conocer los programas de vivienda social, nos enteramos de que el Gobierno chileno, desde los tiempos de los presidentes Alessandri, Frei y Allende, tuvo significativas obras destinadas a dotar de viviendas estatales a la población, sobre todo a los sectores más vulnerables.
Este concepto varió con el gobierno de Pinochet, que pasa al concepto de vivienda social, financiada con ahorro del beneficiario, un aporte al frente del Gobierno y un crédito hipotecario. Así se lograba resolver la presión de viviendas, la invasión de tierras urbanas valiosas, y se incorporaba al mercado, visión primordial del modelo chileno posallendista, a sectores vulnerables que por sí solos no podían obtener un financiamiento hipotecario.
Este enfoque ponía en mano del beneficiario, identificado por una ficha de nivel de ingresos y carencias llamada CAS (Comité de Asistencia Social), la decisión de qué vivienda comprar. Es decir, era un subsidio en toda regla a la demanda, no a la oferta. Esto, además, obligaba a los constructores a competir, a ofrecer la mejor vivienda al mejor precio.
Por otro lado, en Panamá en 1985 se aprueba la Ley 3 del 20 de mayo, por la cual se crea el interés preferencial a la vivienda. Una modalidad destinada a facilitar la adquisición de viviendas, tomando como referencia el precio de la vivienda ($50 mil) y un subsidio de hasta 4% a la tasa de interés hipotecaria vigente, que en esa época era de 13% p.a. En este caso, el subsidio fue a la oferta, es decir, a que los productores de viviendas ofertaran su producto, facilitando el costo del financiamiento al comprador.
Este no es el único incentivo a la vivienda. Existe una exoneración de impuesto de inmueble de hasta 20 años. Las propiedades financiadas por el sistema financiero no pagan el impuesto FECI, originalmente establecido para el sector agropecuario, pero utilizado en gran medida para financiar gastos corrientes del gobierno central. Tampoco pagan ningún impuesto al valor agregado. Vale decir, el Gobierno renunció a importantes ingresos fiscales, con miras a dinamizar el sector de construcción de viviendas, lo cual se logró. Sin embargo, este no es el único resultado de esas políticas. Entre otros, los productores u oferentes privilegiados se colocaron en los precios más altos de viviendas, lo que encareció en general este producto. Igualmente, la existencia de un sindicato único de trabajadores, Suntracs, fundado en 1972, se fortaleció financieramente con las cuotas de sus agremiados, constituyendo hoy una fuerza beligerante en el medio nacional.
Existen otras realidades impositivas. En algunos países, los trabajadores pagan sus impuestos inmobiliarios durante su época productiva y al llegar a la edad del retiro, su vivienda familiar es exonerada de dicho impuesto, tomando en cuenta que en esta fase de sus vidas los ingresos de los trabajadores disminuyen significativamente. En Europa hay países en los cuales simplemente la vivienda familiar no paga impuesto inmobiliario, lo que no obsta que se paguen impuestos por estar ubicados en localidades de alto nivel. Es decir, hay políticas que toman en cuenta la edad, los ingresos y la capacidad de pago de los contribuyentes. Este no parece ser el caso de Panamá.
Cuando la tasa de interés hipotecaria ha caído a 5.25%, se mantienen niveles de subsidios a tasas de interés a viviendas de hasta $120 mil, lo cual impulsa cada vez más los precios al alza, afectando a miles de jóvenes familias que no tienen capacidad de pago; se pretende cobrar impuestos de inmuebles a tasas significativamente altas a las personas cuyos ingresos por jubilación ya no generan ni tienen la capacidad de pago de cuando fueron jóvenes.
Hay otras aristas. Los elevados costos de construcción han afectado las edificaciones comerciales, que no son bienes exportables, pero son parte de la infraestructura para la prestación de servicios exportables, encareciendo estos servicios y restando, de alguna manera, competitividad a los servicios exportables.
Inclusive, ni los constructores ni los bancos tienen interés en la vivienda social, como se han incorporado, debe reconocerse, de manera importante por el actual gobierno. Claramente, una revisión integral de las políticas de viviendas es urgente e inevitable. ¿Se atreverán a hacerlo?
