El concepto de Suelo Programado, también conocido como doble zonificación, ha surgido en Panamá como una propuesta innovadora para la planificación urbana. Este modelo combina dos instrumentos clave. El primero es el “Uso de Suelo Sobrepuesto” (Overlay Zoning), una regulación complementaria que permite el desarrollo por fases, comenzando con un código de uso de suelo de menor intensidad y progresando a uno de mayor intensidad. El segundo es una “tasa por impacto urbanístico” o “compensación urbanística” (Impact Fee), un mecanismo diseñado para capturar la plusvalía generada por los nuevos desarrollos. Estos fondos se destinan a mitigar los impactos negativos, mejorando la infraestructura, el equipamiento urbano y el paisajismo de los barrios afectados.
Un ejemplo claro de su aplicación es el caso de San Francisco Centro. Un desarrollador podría construir un edificio de 10 pisos con el código base 1ZM5 sin pagar nada adicional. Sin embargo, si desea construir una torre de 12 pisos, deberá acogerse al código de uso de suelo programado 1ZM6 y pagar un canon sobre el área de construcción y la población adicional. Este pago se canalizará a un fondo de compensación para proyectos de mitigación y mejoras en el barrio. Esta capacidad de generar fondos para obras de mejora en el barrio es lo que legitima el Suelo Programado. En épocas de bonanza, la plusvalía capturada podría incluso financiar mejoras en otros barrios o corregimientos.
Para que este modelo funcione, es crucial que el Municipio de Panamá, la Junta Comunal de San Francisco y la Junta de Desarrollo Local del barrio afectado cuenten con un programa de obras definido. Este programa, basado en las necesidades del barrio y los ingresos esperados, garantizaría la inversión adecuada de los fondos. La falta de un programa claro y un fondo dedicado podría restarle toda legitimidad a la propuesta ante los residentes.
Además, es fundamental considerar la implementación de un Plan Maestro para grandes lotes o áreas en transición, como San Sebastián. Un plan de este tipo debería incluir ajustes prediales y relotificación, asegurando una integración armónica del desarrollo urbano con su entorno y evitando así la creación de desarrollos aislados.
Si se aplica correctamente, el Suelo Programado representa una oportunidad única para que autoridades, desarrolladores y residentes colaboren en la mejora progresiva de la calidad de vida en zonas con alto potencial de crecimiento inmobiliario y en zonas que el municipio determine que necesitan ser revitalizadas y repobladas, en especial aquellas más céntricas, como Calidonia o Curundú. Esto permitiría que el desarrollo sea verdaderamente integral, no solo atrayendo inversión y empleo, sino también distribuyendo sus beneficios a las comunidades existentes y futuras. El éxito de esta iniciativa dependerá del contenido del Acuerdo Municipal que regule las contribuciones urbanísticas.
El autor es arquitecto y urbanista.
