Imagine una pareja de profesionales panameños: ella, contadora; él, ingeniero. En 2023 fueron a la Expo Inmobiliaria, se sentaron con un promotor y salieron con una promesa de compraventa por un apartamento de $150,000. Ese año, 7,687 hogares como el suyo compraron vivienda nueva en el país.
En 2026 esa misma pareja no califica. No perdieron el empleo ni les bajaron el sueldo. Lo que cambió fue todo lo demás.
Primero venció el Bono Solidario de $10,000, el 30 de junio de 2024. Ese subsidio era, en la práctica, el abono inicial de miles de familias. Después llegó la reforma al interés preferencial, que dejó a los bancos meses sin saber bajo qué reglas prestaban; varios optaron por no prestar. Y luego se suspendió la exoneración del ITBI, lo que encareció la escritura. Cada medida, por separado, parecía manejable. Juntas, cerraron la puerta.
El resultado está en las cifras. Las ventas de vivienda nueva cayeron de $749 millones en 2023 a $446 millones en 2025. La Expo Acobir, que en 2023 cerró con 1,664 transacciones, cerró con 281 este año. Y, entre enero y abril, los créditos hipotecarios preferenciales bajaron 34%.
Aquí está el detalle que revela la naturaleza del problema: en el mismo período, los créditos no preferenciales —los de vivienda sin subsidio— bajaron apenas 8%. El mismo banco, la misma tasa, el mismo país. Si la economía se hubiera enfriado, ambos habrían caído por igual. Solo cayó el segmento donde el comprador dependía del subsidio. La gente no dejó de querer una casa. Dejó de calificar.
Pero la historia tiene un segundo personaje: el promotor. Él también se fue. El crédito nuevo a la construcción cayó 25.3%. Y el segmento de vivienda de menos de $70,000 pasó de doce proyectos lanzados en 2023 a ninguno en 2024 y ninguno en 2025. Nadie construye barato cuando su financiamiento se encarece y el crédito de su cliente es incierto.
Que se retiren comprador y vendedor a la vez explica la anomalía que desconcierta a tanta gente: se vende muchísimo menos y los precios no bajan. Y ahí está lo grave, porque no hay corrección posible. Si solo faltara comprador, el precio caería hasta encontrarlo. Si solo faltara promotor, el precio alto atraería a otro. Al faltar los dos, el mercado se achica y se queda achicado.
Mientras tanto, las grúas siguen. En 2025, el 71% de los proyectos horizontales nuevos fue del segmento prémium. Los apartamentos de alta gama se venden a 3.16 unidades por mes; los de costo medio, a 1.83. Más del 45% de esa demanda es extranjera y paga de contado, sin pasar por el filtro bancario que hoy excluye a la contadora y al ingeniero. Los promotores no fueron insensibles: fueron racionales. Se mudaron al único segmento donde quedaba comprador.
El costo de esa racionalidad se cobra despacio. Un edificio dura cincuenta años. Lo que se construye hoy define dónde podrá vivir la clase media de 2050, y hoy no se está construyendo para ella. La casa propia es el principal patrimonio que una familia panameña le hereda a la siguiente. Cinco años sin acceso no son cinco años de consumo perdido: son una generación que arranca de cero.
Todo esto se concentra en un punto exacto, entre $120,000 y $180,000, justo donde termina el interés preferencial. Cuando el beneficio se corta de golpe en vez de irse reduciendo, la cuota mensual da un salto que el sueldo no acompaña. Se forma una zona muerta: nadie construye ahí y nadie califica ahí. Eso no es el mercado fallando. Es una ley mal escrita, y tiene una solución conocida: que el beneficio baje en escalones y no en acantilado.
La economía panameña creció 4.8% en el primer trimestre. Se puede crecer y dejar de construirle a la propia clase media al mismo tiempo. Es exactamente lo que estamos haciendo.
El autor es analista de datos.
