La Ley 284, de 14 de febrero de 2022, fue elaborada y aprobada con el fin de proteger a los administradores privados, otorgándoles una inmunidad similar a la de los diputados que la sancionaron. En adelante, dicha ley será referida como “la ley”. En su artículo 96, se establece que el administrador será responsable de conocer el alcance de sus funciones y obligaciones, y no podrá extralimitarse ni usurpar funciones o facultades que correspondan a la Junta Directiva, la Asamblea de Propietarios, o a las autoridades competentes.
El administrador no será personalmente responsable, ya sea civil, administrativa o penalmente, por las acciones que realice en el ejercicio de su cargo y bajo mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva, conforme a lo establecido en esta ley. Los administradores no son responsables del manejo de los fondos privados de los propietarios de los edificios.
En la práctica, esto permite que se contrate a una empresa como administradora (en algunos casos, una sociedad anónima), la cual recibe pagos por administrar todos los PH. A su vez, esta empresa puede designar a otro administrador de planta, al que también le paga el PH en ciertos casos, sin que ninguno de estos administradores sea responsable de sus actos, ya sea civil o penalmente. La responsabilidad recae sobre los miembros de la Junta Directiva, quienes muchas veces no prestan suficiente atención a esta delicada situación, especialmente en lo que respecta al manejo de los fondos mensuales de los PH.
Sería pertinente notificar a la Superintendencia de Bancos para que los bancos presten atención a esta situación hasta que se logre modificar la ley en la Asamblea Nacional, quienes originalmente la aprobaron sin medir las consecuencias.
Otro aspecto crítico es que, debido a que la responsabilidad recae directamente sobre la Junta Directiva, muchos actos de mal manejo de fondos no son denunciados. Lo que suele ocurrir es que los administradores son despedidos, y en algunos casos, incluso se les pagan prestaciones laborales, a pesar del mal manejo de los fondos privados.
Esto crea lo que jurídicamente se conoce como colusión: un acuerdo o convenio fraudulento en connivencia entre partes o terceros con el objetivo de perjudicar a otro. Es el acto mediante el cual dos o más personas, mediante un procedimiento ilícito, perjudican de alguna manera a un tercero en relación con sus derechos o bienes.
El autor es abogado
