El artículo 4 de la Ley N.° 106 de 1974, que regula el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI), ha sido modificado en diez ocasiones. Recordemos que el ITBI es uno de los doce impuestos nacionales, conforme al artículo 683 del Código Fiscal.
Dicho artículo trata específicamente sobre la exención del ITBI en la transferencia de bienes inmuebles nuevos y, en su evolución, llegó a incluir la reventa de casas y, en otras ocasiones, incluso la venta de locales comerciales.
Tanto la Ley N.° 468 de 2025 como la Ley N.° 472 de 2025 han marcado el ocaso jurídico de este artículo. La primera, al derogarlo y poner fin a la exención del ITBI por la condición de transferencia de viviendas nuevas; mientras que la segunda restablece temporalmente su vigencia bajo condiciones específicas que se detallan a continuación.
El mencionado artículo, vigente hasta el 31 de diciembre de 2025, establece condiciones que deben revisarse con detalle para evitar errores en su aplicación durante el tiempo restante de vida jurídica:
Desde el 1 de julio de 2023, está exenta del ITBI únicamente la primera venta de viviendas nuevas.
Los permisos de ocupación de las viviendas nuevas deben haber sido expedidos entre el 1 de enero de 2017 y el 31 de diciembre de 2025.
La inscripción efectiva de la transferencia de la vivienda deberá realizarse a más tardar el 31 de diciembre de 2025 para que aplique la exención del ITBI.
Las personas dedicadas a la venta de viviendas nuevas deberán acreditar, bajo gravedad de juramento ante notario público, que se trata de viviendas nuevas. Además, no será requisito para la transferencia de la propiedad nueva que la Dirección General de Ingresos (DGI) expida una certificación de exención del ITBI. Para ello, el transmitente deberá notificar a la DGI sobre el traspaso del bien inmueble exonerado mediante el formulario dispuesto para tal fin.
Según el artículo 5 de la Ley N.° 472 de 2025, esta norma tendrá efectos retroactivos al 24 de abril de 2025, por lo que la vigencia renovada y temporal del artículo 4 aplica desde esa fecha.
Cápsula fiscal: Con la vigencia temporal del artículo 4 de la Ley 106 de 1974 hasta el 31 de diciembre de 2025, según la Ley 472 de 2025, y la entrada en vigor de la Ley 468 de 2025 a partir del 1 de enero de 2026, que deroga definitivamente dicho artículo, todas las ventas de bienes inmuebles, sin distinción, deberán pagar el ITBI.
Sin embargo, las exenciones del ITBI previstas en el artículo 2 de la Ley 106 de 1974, que contemplan otras situaciones específicas, se mantienen vigentes.
El autor es abogado especializado en materia tributaria.
