Representantes comunitarios de La Cresta, El Cangrejo y El Carmen manifestaron su preocupación por el Acuerdo N° 128 del 12 de mayo de 2026, que establece la “Compensación Urbana por incremento a la edificabilidad como instrumento de financiamiento”, aprobado por el Concejo de Panamá, al considerar que la medida podría incentivar una mayor densidad de construcción en sectores que ya enfrentan problemas de infraestructura y servicios públicos.
Según la normativa de la Alcaldía de Panamá, la compensación urbana es un mecanismo basado en una sobretasa de pago único para construcciones que excedan el aprovechamiento del uso del suelo vigente.
Bajo este esquema, los desarrolladores que reciban autorización para construir por encima de los límites establecidos en la zonificación deberán realizar un aporte económico calculado por la Dirección de Obras y Construcciones al momento de determinar la tasa de construcción. Esta contribución por plusvalía será depositada en un fondo de inversión del Municipio de Panamá, cuyos recursos deberán destinarse a obras de infraestructura y proyectos comunitarios en las áreas impactadas por los nuevos desarrollos.
Sin embargo, diversas Juntas de Desarrollo Local (JDL) del distrito capital consideran que esta normativa no beneficiará a las comunidades, ya que implicará una mayor densidad constructiva y, a su juicio, contraviene el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
Argelis Gaudiano, arquitecta y presidenta de la JDL de El Carmen, cuestionó el acuerdo de Compensación Urbana al considerar que permitirá incrementar hasta en un 50% la edificabilidad de los proyectos a cambio de aportes económicos al municipio, lo que, a su juicio, representa una amenaza para el ordenamiento territorial y la calidad de vida de las comunidades.
Gaudiano sostuvo que la medida contradice los criterios establecidos en el POT y advirtió que los recursos recaudados no resolverán problemas estructurales como la falta de espacios públicos, la congestión vehicular o las limitaciones de infraestructura en sectores ya densamente urbanizados.
Además, cuestionó el proceso de consulta realizado por las autoridades municipales, al asegurar que no existió una participación ciudadana amplia ni un consenso con las comunidades antes de la aprobación de la normativa. También indicó que organizaciones vecinales presentaron reclamos formales ante la Autoridad Nacional de Descentralización (AND) y el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot), sin que hasta el momento hayan recibido respuesta.
Según Gaudiano, el acuerdo prioriza la recaudación de fondos sobre la capacidad real de la infraestructura urbana, permitiendo un crecimiento que, en su opinión, la ciudad no está en condiciones de soportar.
Por su parte, Michell Zarak, presidenta de la JDL de La Cresta, advirtió que el acuerdo de Compensación Urbana no representa un beneficio para las comunidades, sino un posible riesgo debido al aumento de la densidad de construcción en zonas que ya presentan problemas estructurales.
Zarak señaló que, aunque la medida se plantea como un mecanismo para recaudar fondos destinados a proyectos comunitarios, en la práctica podría agravar las condiciones de sectores que actualmente enfrentan limitaciones en servicios básicos e infraestructura.
En el caso específico de La Cresta, mencionó afectaciones como problemas de espacio, tuberías de agua antiguas y baja presión en el suministro, situaciones que ya impactan la calidad de vida de los residentes.
La dirigente también cuestionó la falta de precisión del acuerdo, al señalar que no establece con claridad su aplicación en áreas con regulaciones especiales de densidad ni define con exactitud los sectores donde se implementará.
“Al tratarse de comunidades ya saturadas, el incremento de la carga urbana podría traducirse en mayores afectaciones para los residentes si no se fortalece previamente la infraestructura existente”, destacó Zarak.
Vecinos aseguran que faltó consenso
Mientras tanto, Álvaro Levi, presidente de la JDL de El Cangrejo, considera que la medida fue adoptada sin una participación ciudadana real y sin volver a convocar a las comunidades tras las primeras reuniones de consulta realizadas el año pasado.
Indicó que, aunque en un inicio el planteamiento fue bien recibido en el Concejo y se realizaron algunas reuniones con representantes vecinales, posteriormente las organizaciones no fueron nuevamente convocadas y el acuerdo fue aprobado el pasado mes de mayo sin consenso con los residentes.
Levi afirmó que los vecinos se oponen al mecanismo porque permitiría un incremento de la densidad constructiva en una zona que ya enfrenta problemas de infraestructura, como falta de agua potable, deficiencias en la recolección de basura, congestión vehicular y escasez de estacionamientos.
También advirtió que en El Cangrejo ya se desarrollan proyectos de gran altura que podrían profundizar estas afectaciones, mientras que los servicios públicos no han sido fortalecidos para soportar el crecimiento urbano.
A criterio de Levi, el Acuerdo N° 128 no establece con claridad cómo se administrarán ni supervisarán los fondos recaudados por la compensación urbana, y cuestionó que el desarrollo se impulse sin garantizar primero la capacidad de la infraestructura ni la participación efectiva de los ciudadanos.
Alcaldía defiende compensación urbana
Por su parte, la Alcaldía de Panamá defendió el mecanismo de compensación urbana y aseguró que esta herramienta no autoriza construcciones sin control ni representa un nuevo cobro para todos los propietarios de terrenos.
En un video difundido a través de las redes sociales de la Alcaldía de Panamá, David Tapia, director de Planificación Urbana, explicó que la compensación urbana aplica únicamente cuando un desarrollador solicita construir por encima de los parámetros permitidos por la zonificación vigente de un terreno.
Tapia señaló que este tipo de autorizaciones especiales ya existían anteriormente, pero que ahora contemplan un aporte económico destinado a generar beneficios para la ciudad.
Según el funcionario, no todas las solicitudes son aprobadas. Cada caso debe ser evaluado por la Dirección de Planificación Urbana (DPU) y la Junta de Planificación Municipal, entidades encargadas de determinar si el área cuenta con la infraestructura necesaria para soportar un mayor nivel de desarrollo.
Entre los aspectos analizados figuran la capacidad de los servicios públicos, el impacto sobre la movilidad urbana, la compatibilidad del proyecto con el entorno y su alineación con el POT.
Las autoridades sostienen que, una vez aprobada una solicitud de este tipo, el desarrollador deberá realizar una compensación económica que será destinada a obras de interés comunitario.
La Alcaldía indicó que los recursos obtenidos mediante este mecanismo podrán invertirse en mejoras de calles, aceras, parques, alumbrado público, sistemas de agua potable, drenajes y otras infraestructuras urbanas en las áreas donde se desarrollen los proyectos.
Tapia asegura que el objetivo de la compensación urbana es que parte del beneficio económico generado por los desarrollos inmobiliarios retorne a las comunidades mediante inversiones que contribuyan a mejorar la calidad de vida de los residentes.
